Piano di ammortamento e tasso variabile, piano di ammortamento e tasso variabile …
Buono o non buono?
Dopo aver letto questo post capirai se un mutuo a tasso variabile è degno di essere contestato oppure no.
Perché, diciamocelo pure. Mai come in questo momento storico i mutui a tasso variabile sono all’attenzione dei piani alti della giurisprudenza.
Tanto che la Cassazione – con ordinanza di sezione semplice – ha ritenuto possibile estendere i precetti delle Sezioni Unite 15130/2024 anche ai mutui a tasso variabile.
Ma è possibile?
Beh, sì, ma solo a certe condizioni.
In pratica, se un mutuo …
… con piano di ammortamento standardizzato a tasso variabile
… e indicazione del TAEG
In pratica è limpido e determinato.
Detto questo, possiamo calarci nella praticità della vita reale.
Puoi metterti l’anima in pace perché, per quanto ne so io, dire che un piano di ammortamento a tasso variabile è “standardizzabile”, di fatto non significa nulla.
Ti ho già scritto in questo articolo che un piano di ammortamento a tasso variabile non è standardizzabile – per come la vedo io – è che non può che essere indeterminato, se non ci sono delle condizioni INIZIALI che fissano fin sa subito le modalità di conguaglio di ciascuna rata al variare della rata.
Nelle presenti righe cercherò di essere ancora più “spiccio” e dirti per filo e per segno come capire se un piano di ammortamento a tasso variabile fracassabile oppure no.
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Anche se i consulenti di banca poco attenti ti sventoleranno in faccia l’ordinanza n. 7382/2025.
Ricordati bene, infatti, che le “Sezioni Unite” ribadiscono che …
… il perimetro di applicazione dei principi in esse contenute non si applicano ai “tassi variabili”;
… ogni caso dev’essere valutato in via autonoma.
Ma tornando a noi …
In che senso fracassabile?
Nel senso che può essere fatto in mille pezzi per poi ricomporlo insieme secondo l’unico tasso certo che la legge detta, quello previsto dall’art. 117 c. 7 TUB.
Sissignore.
E’ possibile, ma devono ricorrere diverse condizioni che tu dovrai verificare in modo perfetto.
E, sì, dovrai saper maneggiare un minimo la cassetta degli attrezzi.
Parlando di mutui, in questa guida trovi 7 semplici passi per essere in grado fare tutto ciò che vuoi.
Adesso, però, vediamo di calarci nel pratico.
Anzitutto, mettiamo un punto fermo.
Con la descrizione di tutto ciò che seguirà non intendo dire che un mutuo a tasso variabile sia indeterminato a prescindere.
Certamente no.
Nel corso della mia esperienza ho periziato centinaia di rapporti di mutuo. Altrettanti, però, gli ho rispediti al mittente. Vuoi perché non c’erano i presupposti numerici per partire – certo, anche la convenienza conta – vuoi perché non c’erano elementi apprezzabili da spendere in giudizio.
Lascia che te lo dica.
Non c’è cosa più importante di saper riconoscere gli elementi essenziali da cui partire per le analisi e condurre gli accertamenti in modo che tu possa avere la certezza di …
… partire o non partire.
Per quanto mi riguarda, soprattutto quando rivesto i panni del CTU, tendo a scomputare gli elementi “noti” da quelli “non noti”.
E lo faccio attraverso due tabelle messe una dopo l’altra.
Nella prima, riporto tutti i dati che sono scritti sul contratto e che mi servono per generare il “mio” piano di ammortamento per poi metterlo a confronto con quello della banca (attenzione: se c’è!)
Quindi …
… debito
… scadenza
… numero delle rate e loro periodicità
… (eventuale) importo della prima rata
… tasso di interesse di ingresso e sua indicizzazione
Di solito sono questi.
Nelle proprie difese, la banca tenderà a dire che “tutto è apposto” snocciolandoli uno dopo l’altro.
Al suo posto, farei lo stesso.
Ma non basta.
Per essere chiari fino in fondo, ritengo giusto anche mettere in evidenza quello che non c’è.
E quindi…
… regime finanziario (capitalizzazione semplice e composta)
… importo della prima rata (quando appunto il contratto non la riporta)
… piano di ammortamento allegato (quando non c’è)
… modalità di conguaglio della rata mensile al variare del tasso di interesse (quando la rata è indicata)
Queste qui, che non si vedono, ti posso assicurare che fanno la differenza.
Se rileggi bene l’elenco e lo fai tuo, ti accorgerai ben presto che un mutuo dice anche troppo poco. Ti fa vedere solo quello che interessa alla banca.
Penserai di essere apposto con la mera indicazione del tasso di interesse e del TAEG.
Ti direi di sì se quel valore rimanesse fisso per l’intera durata del contratto. Avrai sicuramente un piano di ammortamento allegato con il dettaglio di ciascuna rata.
Ti do una brutta notizia.
Il tasso di interesse conta fino a un certo punto, perché quel che può fare la differenza è quanti interessi contiene la rata e quanti interessi “spendi”.
I clienti si preoccupano quando si accorgono che le loro rate hanno decisamente più interessi che capitale. Che dopo tanti anni il capitale è pressoché il medesimo di quanto erogato all’inizio.
Così come si sono dannatamente preoccupati tutti quelli che hanno subìto il rialzo dell’Euribor nell’ultimo triennio. C’è chi ha raddoppiato l’esborso da una scadenza all’altra.
Roba da brividi, se ci pensi.
Ma torniamo a quello che non c’è.
Senza stare a fare troppi conteggi, prendi il piano di ammortamento effettivo del tuo mutuo.
Non quello allegato al contratto, se c’è, bensì quello che riepiloga tutte le rate che hai pagato fin dall’inizio.
Se non l’hai con te, puoi sempre chiedere di fartelo stampare dalla tua banca, oppure capire se puoi estrapolarlo dall’home banking. Di solito sì, ma non metto la mano sul fuoco.
Alla peggio, dovrai pazientare qualche giorno in più dopo aver trasmesso una diffida formale ai sensi dell’art. 119 TUB.
La prima cosa da fare è confrontarlo con il piano di ammortamento che dovresti trovare allegato al contratto originario (sì, adesso ti serve anche quello)
Se non c’è, allora dimenticati quello che sto per dirti.
In questo caso puoi giocarti direttamente la carta dell’art. 117 TUB.
Se, invece, c’è, ti consiglio di operare un confronto.
E concentrarti, manco a dirlo, sia sulle quote di interessi che su quelle di capitale.
Devi essere in grado di capire se ogni quota interessi è sovrastimata rispetto a quella che dovevi realmente. Per ogni rata.
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Per questo, ti basta riconteggiare ogni singola quota interessi sia avvalendoti del regime semplice che di quello composto e vedere quale dei due combacia con l’addebito.
A me, spesso, capito che in nessuno dei due casi “torni” il conto.
Né in regime semplice né tantomeno in composta.
Forte, non trovi?
In questa guida trovi tutte le formule che fanno al caso tuo per capire come puoi determinare in via autonoma ogni distinzione.
Sappi comunque che se neppure in regime composta c’è congruenza tra le quote interessi, può darsi, ma te ne devi accertare ogni volta, che la banca abbia “confuso” la conversione da tasso annuo a periodo tramite una legge matematica non coerente.
Ad esempio, per passare da annuo a mensile in regime composto non dove semplicemente dividere il TAN per dodici volte.
Devi operare con le radici (sì, lo so, è una bega, ma niente timore: ad oggi ogni smartphone ha una calcolatrice con funzione scientifica che consente di fare tutti i tipi di operazioni). In particolare, l’equivalenza mese su anno passa dalla radice dodicesima del TAN
(1+i)=(1+i’)^(1/12)
Se dividi per dodici, il tasso di interesse corrispondente non è più quello pattuito, bensì uno maggiore. A giro sentiresti dire che si tratta del TAE (tasso annuo effettivo), ma non è corretto sotto un profilo matematico.
Con la giusta conversione, TAN e TAE coincidono, sempre!
Ma torniamo a noi.
Uno dei primi elementi che mancano – il regime finanziario appunto – porta ad un duplice calcolo, sballando completamente il “prezzo”.
Difficile che il piano di ammortamento originario ti dia questa informazione. In effetti, solo una volta, su un mutuo molto vecchio, ho avuto questa fortuna.
Quando annoto delle differenze, mi è molto utile creare un prospetto che metta uno sopra l’altro le rate pagate e quelle ricalcolate impiegando lo stesso TAN utilizzato dalla banca in regime di capitalizzazione semplice.
Il differenziale che emerge, se c’è, non è giustificato.
Ai sensi dell’art. 117 c. 4 TUB, avrebbe dovuto esserci una clausola che definisse (anche) quel prezzo. Clausola che altrimenti sarebbe andata a finire nelle “condizioni note” che ti ho elencato sopra.
Ed è proprio questo che ci dicono le Sezioni Unite della Cassazione.
Tale differenziale, se non trova sfogo in una clausola specifica, comporta la nullità testuale e, dunque, la necessaria applicazione del tasso sostitutivo ex art. 117 TUB in luogo del tasso di interesse convenzionale.
Te lo ripeterò fino a che campo.
Il tasso di interesse, come misura, può essere anche determinato, ma non posso dire altrettanto del “prezzo”, se manca la modalità concreta che consente di trasformare quel tasso, unitamente alle altre condizioni, in “interesse”.
Passiamo ora al capitale.
Il confronto tra piano di ammortamento allegato al contratto e quello effettivo serve anche per verificare l’andamento del rimborso.
Perché anche quello è un elemento essenziale del contratto.
Pensaci un attimo.
Firmi un piano di ammortamento iniziale sapendo solo che le quote interessi varieranno. A prescindere dalle oscillazioni del tasso di interesse, non sai con che formula avverrà il conguaglio.
Ti aspetti comunque che almeno le quote di capitale si manterranno tali per l’intera durata del rapporto. Così che se pianifichi di estinguerlo in anticipo, sai già a quanto ammonterà l’importo.
Il punto è che spesso mi capita di perdere ogni certezza.
Anche le quote di capitale variano in modo diverso rispetto a come era concordato. Roba da far ammattire chiunque.
Ti sarai accorto anche tu che in questi ultimi tre anni, a fronte del rialzo dell’Euribor, le rate siano aumentate di parecchio. In molti casi, aumentando a dismisura la quota interessi sottostante e assottigliando, però, la componente del capitale.
Morale della favola.
L’aumento dei tassi, senza un rigoroso controllo sulle formule e sui criteri di adeguamento, rende praticamente inconsistente il rimborso del debito, rallentandolo a tal punto che:
… ti ritroverai un debito residuo sempre molto alto rispetto alle cifre che hai pagato;
… il “prezzo” schizzi alle stelle oltre quanto dovrebbe.
Se infatti la banca applica il “composto” alla zitta, subirai un ulteriore incremento non richiesto da nessuno.
Con tanta buona pace della determinatezza.
Prima di dirti come mi comporto in questi casi, e ti consiglio vivamente di pensarci, lascia che spenda due parole sulle differenze tra i vari modelli di conguaglio alternativi.
Ne esistono due di cui vale la pena parlare.
La prima opzione prevede di mantenere le quote di capitale predeterminate in origine, modificando solo la componente interesse (nella duplice alternativa tra “semplice” e “composto”) – OPZIONE A).
La seconda, invece, consente di generare un nuovo piano di ammortamento col nuovo tasso di interesse in vigore valido fino alla successiva revisione – OPZIONE B). In tal caso, le quote di capitale differiscono dalla ricostruzione originaria.
Per render più chiaro il concetto, i prospetti di cui sotto simulano le variazioni di un piano di ammortamento di originari Euro 140.000 da rimborsare a rate mensili al tasso iniziale del 3,75%.
Sono ricostruiti due scenari secondo due regimi alternativi al variare del tasso di interesse ad ogni scadenza, evidenziando poi le differenze in corrispondenza di ciascuna rata (a parità di tasso di interesse) in entrambe le OPZIONI sopra individuate, simulando la variazione dei tassi di interessi, sempre a titolo esemplificativo.
Vediamo insieme come funzionano.
OPZIONE A) – modifica della sola quota interesse e mantenimento delle quote di capitale originaria
Modalità 1) – Quota interessi in regime di capitalizzazione semplice
Dove la quota d’interesse k-esima è data dalla moltiplicazione del debito residuo al tempo t= k- 1 e
Modalità 2) – Quota interessi in regime di capitalizzazione composta
In tal caso, la quota d’interesse (QI) k-esima è data dalla moltiplicazione del debito residuo al tempo t= k- 1 e
Le differenze per interessi imputabili ai diversi modi di adeguamento del prezzo sono i seguenti:
I diversi criteri di adeguamento, peraltro, rendono i debiti residui sempre diversi, lasciando incertezza sul valore di estinzione anticipata.
OPZIONE B) – nuovo piano di ammortamento col nuovo tasso di interesse in vigore valido fino alla successiva revisione
Modalità 1) – Quota interessi in regime di capitalizzazione semplice
Ad ogni variazione del tasso di interesse, la rata viene rideterminata applicando tale formula
Dove la quota d’interesse k-esima è data dalla moltiplicazione del debito residuo al tempo t= k- 1 e
Modalità 2) – Quota interessi in regime di capitalizzazione composta
Ad ogni variazione del tasso di interesse, la rata viene rideterminata applicando tale formula:
La quota d’interesse (QI) k-esima, anche in tal caso, è data dalla moltiplicazione del debito residuo al tempo t= k- 1 e
Le differenze per interessi imputabili ai diversi modi di adeguamento del prezzo sono i seguenti:
Come si evince, inoltre, i diversi criteri di adeguamento rendono i debiti residui sempre diversi, lasciando incertezza sul valore di estinzione anticipata.
Come avrai potuto notare, la storia cambia in un caso o nell’altro.
Per questo io sostengo che il piano di ammortamento standardizzato non esiste nella vita reale.
Non dimentichiamoci quanto riportato dalle Sezioni Unite 15130/2024 in merito alla modalità di trattamento dei mutui…
… Esclusione dei mutui a tasso variabile dal perimetro del “principio di diritto”
… Necessaria valutazione di ogni singolo contratto come se fosse un caso a parte, slegato da tutti gli altri.
Perché, sì, caro lettore, ogni “variabile” ha una storia a sé, che non può essere parte di un’unico romanzo ma, semmai, di una raccolta di racconti aventi trama simile ma finale e personaggi diversi.
Alla prossima.
p.s.
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