Una doppia alternativa di calcolo comporta l’applicazione del tasso sostitutivo ex art. 117 ?
Lascia che ti ponga un paio di domande …
… il piano di ammortamento originario consente di ricostruire le somme dovute alle scadenze successive, se il mutuo è a tasso variabile?
… consente di conoscere la spesa complessiva attraverso il numero delle rate da corrispondere, della loro frequenza, della composizione interessi iniziali?
Non soffermarti solo sul tasso di interesse per rispondere a queste semplici domande. Sarebbe un grande errore. Il tasso di interesse è solo una convenzione. Un parametro da cui partire per poi andare a definire il “costo vero” per il cliente.
Lo stesso tasso di interesse può dar vita ad una doppia alternativa.
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Lo sapevi?
Due mutui con scadenze diverse possono rendere alla banca il 5% effettivo annuo, ma i due clienti possono spendere due cifre diverse.
Basta scrivere 5% sul contratto per rendere il costo uno e uno soltanto?
Lascia che te lo dica.
Il focus sta dalla parte sbagliata della medaglia. Il tasso di interesse è solo un parametro. Il prezzo è ciò che il cliente paga.
L’azienda iscrive in bilancio gli interessi passivi, non il tasso di interesse, tra i costi.
Il privato si detrae la % di interessi pagati sul mutuo prima casa in fondo all’anno. Non il tasso di interesse.
Il tasso di interesse conta molto, ma è solo l’origine della “spesa”. Nel mezzo ci sta il meccanismo di calcolo
tasso di interessi > meccanismo di calcolo (regime finanziario) > interesse passivo.
Il cliente è davvero consapevole di quanto spende con i parametri contrattuali noti?
Se fosse così, dovrebbe optare sempre per il tasso fisso.
Quando sceglie il variabile, invece, ha un’aspettativa di un miglioramento. E’ come se accettasse il rischio dell’oscillazione. Implicitamente, dunque, non sa quanto spende.
E mai lo saprà per certo. Se non a consuntivo.
A meno che …
… la banca non lo informi fin da subito sull’andamento atteso dei tassi di interessi.
Allora sì, che possiamo ritenerlo un mutuatario consapevole.
Eppure, continuo a vedere una “pessima scuola in giro”.
Leggo di molte sentenze che liquidano le contestazioni sull’indeterminatezza facendo cattivo uso dei principi espressi dalla Cassazione 15130/2024.
Elemento in comune tra tutte queste lette in qua e in là sui blog è l’assenza di una CTU. E senza CTU, dimmi tu come fa un giudice a capirci.
Le banche naturalmente ringraziano (e ci sguazzano).
Fortuna che esiste anche la buona scuola.
Come quella offerta dalla Corte D’Appello di Firenze con sentenza del 12/12/2024 in favore del cliente.
Guarda caso, qui c’era un CTU. E anche competente, evidentemente.
Grazie a lui, la Corte ha accertato
… un piano di ammortamento indeterminato per carente indicazione del regime finanziario
… l’esistenza di una doppia alternativa di calcolo (che guasta la determinatezza)
Quindi, udite udite
… la necessaria applicazione dell’art. 117 TUB.
Ma lascia che ti rappresenti meglio i contenuti che interessano ai fini di questo post.
Il CTU ha proposto al GI un doppio calcolo. Uno in regime semplice e uno in composto, dando atto dell’esistenza di una duplice alternativa.
Il contratto infatti omette l’indicazione del regime finanziario, ma non solo.
Allega un piano di ammortamento caratterizzato solo da quote di capitale ma senza interesse e senza una formula che delucidasse il cliente su come calcolarle al variare del tasso variabile.
Un bel guaio per la banca, costretta a dover incassare solo interessi misurati al tasso sostitutivo ex art. 117 TUB (da calcolarsi in regime semplice) in regime semplice, misurati al tasso sostitutivo.
La partita l’ha condotta – come giusto che sia – il CTU, che ha saputo cogliere l’indeterminatezza e mettere il giudice al corrente di tutte le problematiche del contratto.
E stop.
Così non c’è bisogno di arrampicarsi sugli specchi per trovare interpretazioni a supporto delle banche.
L’obiettivo è arrivare alla Consulenza, in tutti i modi.
E sperare che il CTU sia con la C maiuscola.
Ti ribadisco il mio consiglio della scorsa edizione. Punta su tutti gli argomenti che puoi per rendere applicabile il “117TUB”.
Non lasciarti fregare.
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