Trucchi e strategie per semplificare (sì) la vita al tuo consulente
Mutuo: la (strana) guida definitiva.
Strana in che senso?
A questo punto, possiamo dirlo.
La Cassazione a Sezioni Unite ha fissato alcuni paletti che non puoi non tener conto quando ti trovi per le mani un prestito, un mutuo, un finanziamento.
Lascio ai giuristi e tecnici ben più esperti di me per tutte analisi se i concetti trattati possono essere condivisi o no.
In questo post ho intenzione di descriverti i vantaggi che ne puoi trarre da un punto di vista pratica.
Prima di tutto lascia che sia provocatorio.
I più pessimisti dovranno ricredersi, ed i filobancari potranno tirare un sospiro di sollievo … solo in parte.
Devo mettere le mani avanti.
Quello che sto per dirti è frutto di interpretazioni personali ma che ho già messo in pratica nelle analisi, perizie e consulenze prestate ai clienti. Non è detto che tu la pensi allo stesso modo, così come non è detto che i tribunali siano concordi.
Non prendere ciò che scrivo come verità insindacabile ma solo come consigli e spunti da coltivare ed affinare con le tue credenze ed il tuo modus operandi.
Come sai, la contesa mi appassiona da oltre 13 anni (ad oggi mentre scrivo). Il numero dei casi trattati mi ha fatto acquisire un certo occhio critico che mi ha incoraggiato a dirti come la penso.
L’obiettivo, come sempre, è quello di contaminare il tuo pensiero in modo che tu stessa possa meditarci sopra ed elaborare le tue convinzioni … che spero tu possa condividere con la community.
A proposito, se non lo hai già fatto, iscriviti alla newsletter settimanale del venerdì. Visto l’elevato numero di iscritti non escludo di poter creare e gestire direttamente un gruppo in cui tutti possono interfacciarsi e scambiarsi idee.
Non è entusiasmante?
Qui c’è il link per iscriversi alla newsletter (gratuita) seduta stante.
Ma torniamo a noi.
Non ti nascondo che l’uscita della 15130/2024 mi ha fatto balzare dalla sedia.
Se non hai ben presente di cosa parlo, ti riporto ad un articolo pubblicato in tempi non sospetti e che ho ritenuto necessario aggiornare in poche ore.
Puoi trarre degli spunti su come siamo arrivati a questa sentenza e quali sono dati a caldo che ne ho potuto trarre.
Per fartela breve, la questione principale verte(va) sul regime finanziario e sugli effetti sulla determinatezza del contratto.
E’ scritto o no?
Manca? Il mutuo è determinato o indeterminato?
Se sì, che fine fa il tasso di interesse? E’ nullo o si mantiene integro?
Tutte ottime domande, diciamoci la verità. Ma per nulla scontate, prima del 29/05/2024.
Eppure, DEVONO interessarti.
Al di là di ciò che dice la sentenza, i mutui sono dannatamente complessi. E non solo per il regime finanziario. Le questioni spinose sono molte altre.
Tipo queste …
… tasso annuo effettivo che non torna con quello pattuito;
… euribor vigente dal settembre 2005 al maggio 2008, manipolato;
… principi di conversione del tasso di interesse da annuo a periodico;
… convenzione di calcolo dei giorni delle quote interesse (commerciale? civile?);
… difformità dei piani di ammortamento.
E potrei continuare.
Tutti piccoli elementi che presi da soli possono non significare nulla per te. Ma messi insieme sono tutti infredienti per dar vita ad una ricetta esplosiva.
Si parla di tanta carne al fuoco
E non è un caso se di recente ho voluto condividere con te i 6 elementi che prediligo quando cerco di capire se un mutuo (o un leasing) è controverso oppure no.
Ora non sto più nella pelle.
E’ giunto il momento di buttar giù una vera e propria guida definitiva, in modo che anche tu, imprenditore, consumatore, professionista che poco sai della contesa, ne apprenda tutto ciò che c’è da sapere. Non tanto perché sia tu stesso a dover fare una preanalisi del tuo rapporto.
O meglio, potresti anche farlo.
Ma prima che tu possa fraintendermi devo sciogliere subito il campo da dubbi.
Cosa intendo per guida ?
Alla parola guida assocerai senza dubbio una sorta di vademecum pratico per partire da un contratto di mutuo ed arrivare ad un risultato, che possa essere una preanalisi, una perizia, un parere e così via.
Lo penserei anche io.
In questo caso, NO.
Ora ti spiego.
Sei un imprenditore, consumatore o professionista – non intendo il CTP.
Hai bisogno di un team composto da CTP e avvocato (specializzato in “bancario”, possibilmente).
Prima o poi dovrai sceglierli, se hai un problema.
E il CTP che scegli per (eventualmente) farti seguire vorrà prendersi la briga di eseguire gli accertamenti per proprio conto.
Ed è giusto così.
Però ti dico la verità.
Non ti lasciarti fregare.
Potrebbe interessarti sapere ciò che stai per delegare, in modo che lo scambio di informazioni col tuo professionista divenga trasparente.
Hai la possibilità di facilitare il suo lavoro, mettendolo in condizione di farlo al meglio.
Solo per il tuo bene.
Lascia che te lo dica.
Raccontare ogni volta al cliente – o al suo professionista che in quel momento non è esattamente un esperto di contesa bancaria – tecnicismi matematici non è semplice.
Molte volte vedo strabuzzare gli occhi di chi sta di fronte a me. Vedo l’attenzione del cliente che si perde.
Resta incantato (o paralizzato?) di fronte a concetti che son costretto a dire per giustificare il “quanto” si può recuperare.
C’è a chi non interessa.
L’imprenditore “di mondo” sa che delegare è un compito raffinato basato sulla fiducia del delegato.
Se gli racconti che può recuperare un milione, e si fida di te, sa che non menti: non ci pensa due volte a darti l’incarico.
Da buoni imprenditori, puntano al risultato. Vogliono il risultato. La fiducia consente loro di ottimizzare il tempo che “sprecherebbero” stando dietro a tutti le scartoffie che una potenziale causa può comportare.
Beh, dispiace dirlo, ma non tutti sono così.
Ed è per loro che si inserisce questo post.
Mi sono accorto di imprenditori che nel disagio – che ben comprendo – di esser aggrediti da una banca, o chi per lei – disperdono energie fondamentali.
Cercano disperatamente di trovare tutti gli elementi che servono per capire come mai la banca si è comportata così (male), cercando da soli le soluzioni.
Facendo questo, magari, perdono la lucidità sulla visione d’azienda, sui propri obiettivi, sul proprio lavoro ad alto valore aggiunto.
Ci pensi che danno?
A far così innescano un meccanismo perverso.
L’azienda ne risente, alla lunga. Perde slancio. Più di quanto ne abbia prodotto …
… la segnalazione in centrale dei rischi
… la revoca delle linee di credito (ingiustificata?)
Parliamoci chiaro.
Non tutti i rapporti bancari sono uguali.
Il conto corrente è comodo. Lo utilizzi (quasi) a tuo piacimento. Fino a che la banca non revoca le linee di credito, col rischio di farti bloccare l’attività.
Anche il finanziamento rateale è comodo … all’inizio.
Nel momento in cui la banca ti dà i soldi, ti senti appagato e soddisfatto. Lì per lì non pensi all’impegno futuro che ti sei preso nel rimborsarlo..
Pensi solo … ai soldi. E a quello che ci devi fare in quel momento.
Una volta presi e spesi (anzi, investiti), non hai più il controllo su quel mutuo.
Quasi ti dimentichi di averlo. Le rate passano sul conto in automatico.
Te ne ricordi solo quando iniziano ad intaccare l’equilibrio finanziario, quelle benedette rate. Lì inizi ad avere i primi dubbi, angosce e paure.
Paura di non farcela.
Il pensiero va a quanto ammonta il debito residuo. E ti domandi come mai il capitale residuo è ancora così alto “dopo tutto quello che ho pagato fino a ora”.
Il debito sul groppone inizia a creare i primi acciacchi, i primi “dolori” .
I più “svegli” non aspettano molto tempo dopo aver passato un paio di notti in bianco. Vanno da un professionista per farsi consigliare.
Leggi questo racconto per capire al meglio cosa intendo.
Ma non per tutti è così.
La procrastinazione spesso vince (vai sul blog efficacemente.it per sapere cosa sto dicendo). E solo troppo tardi decidi di muoverti.
Non voglio dire che il contratto debba andare a rotoli. L’angoscia non porta di per sé alla risoluzione.
Però alla lunga la banca può farlo – o forse no.
Se risolve e – poi – notifica il precetto?
Qui la paura sale, te ne do atto.
Lo leggo negli occhi dell’imprenditore o del consumatore col mutuo “prima casa” allo sbaraglio.
Ha il panico, ma non deve. Perché il panico fa perdere il focus su tutto il resto, trascinandoti rovinosamente sul fondo.
Ok, ok, la sto prendendo molto lunga. Son partito illudendoti di darti una guida definitiva sui mutui e son qui a farti pippe mentali sulla paura che può scaturire da un precetto.
Ma non è un caso.
Questa qui è una guida strana. Una guida atipica.
Una guida che non ti insegna a “come fare per …” o a darti “X motivi per vincere una causa senza spendere un centesimo” tanto cara ai blogger americani.
NO, questa è una guida per te.
Per renderti informato, sapiente e cosciente su tutto quello che può capitare in un rapporto con una banca.
Se hai un problema, voglio che tu ti presenti dal consulente (tipo me!) già sapendo cosa potrai delegare. Già sapendo le informazioni che lui ti dirà per affrontare il problema.
Ti dico la verità.
Facilita il suo compito.
Come?
Prima di tutto risparmi lui da una carrellata di elementi tecnici e matematici che richiederebbero ore di tempo per esser digeriti.
Mi rendo conto io stesso di quanto sia complicato comprimere in 15-30’ del perché il cliente ha diritto ad una ricostruzione del proprio (propri) mutui in regime di capitalizzazione semplice con tasso sostitutivo ex art. 117 TUB.
“manca il regime finanziario … la banca ha applicato quello composto in assenza di pattuizione scritta … il tasso annuo effettivo si discosta da quello nominale pattuito … ecc”
Si tratta di concetti molto interessanti ma che richiedono un po’ di tempo per essere ben digeriti ed assimilati.
Riesci tu a ingerire una bistecca di 1,5 Kg in 5’ ?
Vorrai gustarla ed apprezzarne il sapore fino in fondo. Non certo avere la sensazione di strabuzzare solo per aver succhiato la carne letteralmente.
Sta nella bravura del professionista sintetizzare, rendendo il piatto piacevole e indolore, certo. Ma è molto d’aiuto al cliente sapere a cosa andrà in conto.
Anche perché parliamoci chiaro, una guida è scritta. Puoi leggerla fino alla morte. Quando hai un dubbio puoi riprendere il punto esatto che ti interessa.
In effetti, si tratta di un bell’aiuto da sfruttare.
Anche solo per tranquillizzarti nelle situazioni più patologiche.
Dunque, come posso aiutarti dopo questa intro un tantino prolungata?
Se hai la “fortuna” (o sfortuna, dipende dai punti di vista) di essere piombato su questo post o su altri di questo blog, rifletti bene prima di gridare “al fuoco al fuoco”.
Seguimi passo passo.
I DOCUMENTI DI CUI HAI BISOGNO
Quando ti notificano un bel precetto, decreto ingiuntivo o (meglio) una semplice intimazione di pagamento, niente panico.
Recupera tutta la documentazione necessaria per l’analisi che il professionista scelto (il CTP).
Sai, quando ricevi l’atto di solito hai poco tempo per muovere il c**o. Solo il pensare a cosa fare ti farà perdere giorni preziosi.
Non è per nulla infrequente ricevere clienti con il foglino in mano col termine di scadenza pochi giorni dopo.
Considera che per far le cose fatte bene, consiglio di redigere una perizia tecnica di parte da consegnare all’avvocato il quale, a sua volta, dovrà affilare il coltello e procedere con la difesa.
Il mio consiglio è … muoviti subito.
Raccogli:
- contratto di finanziamento con tutti gli allegati;
- (eventuali) atti di rinegoziazione, proroga, modifica delle condizioni;
- (importantissimo) copia di tutti i pagamenti effettuati dall’inizio del rapporto – vanno bene anche gli estratti di conto corrente su cui è stato regolato;
- le spese connesse (assicurazioni, commissioni consortili, ecc.).
Crea un bel fascicolo oppure digitalizza tutto con scanner e metti i file in una chiavetta USB.
Fidati, hai già guadagnato un sacco di giorni.
Calcola che il precetto scade di solito dopo 10 giorni prima che la banca (o l’SPV) possa procedere con l’iscrizione del pignoramento e l’avvio dell’esecuzione.
Il decreto ingiuntivo dopo 40.
Il tempo è breve.
Carpe diem
COSA VERIFICARE PRIMA DI PRESENTARTI DAL CTP
Poco sopra ti ho romanzato la convenienza – per il tuo bene – ad essere un preparato sui temi più caldi che riguardano un mutuo (o anche leasing). In questo modo rendi la vita più semplice non solo al CTP, ma anche a te.
Visti i termini stretti per le varie opposizioni, ogni giorno risparmiato è cosa buona e giusta.
Saresti in grado di fornire al tuo consulente già le dritte su dove andare a spulciare?
Non ti sto per dire nulla di nuovo rispetto a ciò che trovi nei post sparsi in questo blog, ma qui hai il privilegio di trovare un condensato completamente gratuito.
Che puoi approfondire ulteriormente nelle apposite guide ancor più pratiche.
… Una tratta di mutui e finanziamenti in generale
… Una discute in modo ancor più specifico di leasing finanziario.
Dunque, dicevamo …
Hai ricevuto un atto di precetto, un decreto ingiuntivo o una intimazione di pagamento e non sai – giustamente, non sei un CTP, immagino – come diamine comportarti.
Ti sei fatto parte diligente ed hai raccolto la documentazione necessaria da portare al tuo consulente. Documentazione in tuo possesso, perché tu non hai accesso a quello che la banca/SPV ha prodotto nel fascicolo. Per questo, dovrai dare apposita procura all’avvocato che seguirà l’opposizione per fare la cosiddetta “visibilità”.
Hai fissato l’appuntamento con il CTP – magari trovato spulciando proprio su questo blog.
E, dico magari, hai deciso di iscriverti alla sua NEWSLETTER settimanale. Quella che ti ha permesso di apprendere le pillole fondamentali di tutto ciò che riguarda il mondo della contesa.
Se vuoi bruciare i tempi ulteriormente, prendi il contratto, carta e penna.
Innanzi tutto …
Dimmi di che mutuo si tratta. Se ha la garanzia ipotecaria lo hai firmato da un notaio.
Deposito cauzionale
Se la banca è andata dritta col precetto potresti scoprire che l’atto notarile non prevedeva la costituzione di un deposito cauzionale.
Mi spiego meglio.
Di solito il primo articolo parla della cifra erogata. Non è per nulla infrequente che la somma erogata non sia nella tua disponibilità fin da subito.
In attesa di alcuni adempimenti, tipo il perfezionamento dell’iscrizione ipotecaria, il pagamento della polizza assicurativa o il reperimento di una parte di documentazione, “autorizzi” la banca a girare i soldi in un “deposito cauzionale” infruttifero.
Se non assolvi gli adempimenti richiesti, la banca potrebbe risolvere il contratto e trattenere le somme del deposito.
Bada bene, questo non significa che il mutuo non sia valido. Il contratto si perfeziona lo stesso.
Così posto, però, sappi che l’atto di mutuo non ha la caratteristica necessaria per renderlo un “titolo esecutivo”.
Per dirla ancora meglio, la banca non può avvalersene per procedere con la via semplificata del precetto.
Deve ricorrere per decreto ingiuntivo.
Se trovi che le somme sono state destinate prima in un deposito cauzionale, hai subito scovato un buon motivo per impugnare il precetto.
Non lo dico io. Ti riporto solo ciò che ha detto la Cassazione nella sentenza 12007/2024.
Ma passiamo oltre.
Arriviamo ora alla costruzione del mutuo.
Preciso subito che per “costruzione” non intendo dire che dovrai essere tu a ricostruirlo. Se vuoi, libero di farlo – c’è una guida apposta per te (la versione PRO è consigliata).
Ho solo il piacere di indirizzarti verso quegli elementi che potrebbero scardinare un finanziamento. In modo da renderti chiaro ciò che il tuo CTP ti dirà.
Regime finanziario
Ebbene, vai subito alla ricerca del regime finanziario.
Ma poni attenzione alla tipologia del tuo mutuo. Se si tratta di:
… un tasso fisso
… con rata fissa
… e piano di ammortamento allegato.
Questo punto puoi saltarlo a piè pari, visto che la Cassazione 15130/2024 ha ritenuto opportuno ritenere questo genere di contratti perfettamente determinati.
Hai un “variabile” o fisso senza piano di ammortamento?
Bene, puoi continuare.
Il regime finanziario non è altro che una tecnica di calcolo che trasforma i dati contrattuali in un piano di ammortamento. E, certo, nella rata iniziale.
Ma non solo.
A ben vedere questa tecnica di calcolo di consente scadenza dopo scadenza di quantificare la quota interesse – metti che hai pattuito un tasso variabile e hai bisogno di rideterminare l’importo volta volta.
In altre parole, il regime finanziario è determinante per determinare il prezzo iniziale del contratto. Inteso come:
- totale interessi che ti costerà il mutuo impiegando il “tasso” iniziale;
- esborso monetario a ciascuna scadenza;
- velocità di rimborso del prestito.
Ma non solo.
Non ho una statistica perfetta ma ti posso assicurare che almeno due contratti su tre non vanno mai come prestabilito.
… rinegoziazioni
… moratorie
… sospensioni
… variabilità del tasso di interesse
Son tutti elementi che rendono il mutuo un divenire continuo.
Sappiamo come parte, il mutuo, ma non come finisce.
Inutile girarci intorno.
Se tu vuoi il controllo del mutuo devi conoscere il meccanismo che ne sta alla base.
E questo meccanismo, lo avrai capito, non è altro che il regime finanziario.
Capitalizzazione semplice o composta?
Questo non è un dilemma di Shakespeariana memoria.
A mio modo di vedere, il codice civile ed il testo unico bancario ti vengono in aiuto laddove rinvieni condizioni non inserite o clausole oscure.
… nel silenzio, si applica ciò che agevola il cliente debole aderente a moduli o formulari predisposti – e non contrattati – dalla banca. Ricordi cosa ti ho detto in questo post ?
Rileggi.
Se non leggi regime finanziario da nessuna parte, significa che il castello dev’essere edificato (o avrebbe dovuto) in regime di capitalizzazione semplice.
Punto.
Questa è (sarebbe) la regola.
Prima di presentarti dal tuo CTP di fiducia, infatti, sappi che lo stesso tasso di interesse genera – pare assurdo –
… interessi diversi
… rate diverse
… velocità di rimborso diverse.
Il regime composto rende tutto più costoso e più lento.
In questo post ti ho già spiegato come capirlo.
Leggendo qui, invece, scoprirai che in fase di analisi il regime finanziario è il primo dei 6 elementi che verifico in ogni singolo, f*****o contratto.
Fallo presente.
Dalla Cassazione 15130/2024 se ne trae un ulteriore elemento interessante.
Il differenziale prodotto – a titolo di interessi – dalla capitalizzazione composta non esplicitata nel contratto – intendiamoci, per i soli mutui a tasso variabile – produce la nullità per violazione di un elemento tipico del contratto. In altre parole, manca il vero “prezzo” del contratto (art. 117 c. 4 TUB).
In questo caso – ti segnalo la pagina 23, lett. a) della Cassazione 15130/2024 – puoi far dedurre la nullità del tasso di interesse con sostituzione del tasso sostitutivo previsto dall’art. 117 c. 7 TUB.
Molto bene, dopo questa piccola verifica preliminare ti presenterai innanzi al professionista senza dubbio più tranquillo.
Convenzione dei giorni di calcolo degli interessi
So che quello che sto per descriverti non è uno dei fattori chiave tali da far saltare in aria un contratto. Si tratta di un elemento accessorio che puoi unire insieme alla carente indicazione del regime finanziario, se l’hai scovato.
Lascia che te lo dica.
La convenzione dei giorni determina lunghezza di ogni anno di durata del contratto.
Di quanti giorni si compone l’anno? 360 (anno commerciale) o 365 (anno civile)?
E i giorni ricompresi tra una scadenza e l’altra ? Seguono l’anno civile o l’anno commerciale?
L’anno commerciale prevede periodi identici (mesi da 30 giorni, semestri da 180, e così via).
L’anno civile fa sì che ogni mese sia, invece, diverso dall’altro. Gennaio ne ha 31, Febbraio 28, e così via.
Se il contratto non riporta alcuna informazione in merito, si considera l’anno civile.
E quindi?
Beh, sappi che un piano di ammortamento alla francese presuppone una rata costante. Lo hai letto più volte negli articoli del blog e nelle varie edizioni della newsletter.
Ma se periodi di scadenza non si compongono dello stesso numero di giorni, beh, la progressione delle quote di capitale varia da rata a rata. Non si tratta di un modello “francese” standardizzato (come viene chiamato dalla Corte di Cassazione 15130/2024)
Meglio farlo controllare.
In questo post ti ho consigliato un trucco per verificare se il muto è in composto, in modo molto pratico.
Rapporta la quota di capitale di ogni rata con quella della rata precedente. Se il valore rimane identico, significa che la banca …
… non solo ha impiegato il tasso composto;
… ma lo ha fatto presupponendo periodi intertemporali uguali; e, dunque,
… ha considerato l’anno commerciale.
Ma se il contratto non prevede nulla in tal senso?
L’intero piano – e giocoforza le quote interessi – va rideterminato in regime semplice ma considerando, appunto, l’anno civile.
Fallo presente, noterai delle differenze di calcolo interessanti, in dei casi.
Non solo.
Alla luce della sentenza 15130/2024 non ti resta che far quantificare il costo aggiuntivo prodotto dalla non esplicitata capitalizzazione composta. A quel punto, hai la possibilità di far ricalcolare gli interessi secondo quelli sostitutivi previsti dall’art. 117 c. 7 TUB.
Tassi “floor”
Leggi questo punto solo se sei un “consumatore”.
La giurisprudenza recente si è molto interessata delle cosiddette “clausole vessatorie”, tanto da far rimettere in discussione …
… decreti ingiuntivi non opposti nei 40 giorni (sì, hai capito bene, quelli “passati in giudicato”)
… procedure esecutive già avviate e mai opposte prima.
Ce lo ha detto la Cassazione a Sezioni Unite n. 9479/2023.
Semplificando il concetto, il tuo legale può proporre opposizione “tardiva” (oltre i termini di rito per la difesa) per far verificare la presenza, sul contratto, di clausole vessatorie che il giudice non ha rilevato prima (poteva farlo d’ufficio).
Leggendo questa sentenza ne capirai molto di più, in modo peraltro approfondito.
Le più comuni sono queste.
Tasso Floor
La previsione di un tasso di interesse al di sotto del quale la banca non può scendere, indipendentemente dalla variabilità del parametro sottostante – leggi questo POST più approfondito.
Recupera tutta la rendicontazione del rapporto
La tua attività di cercatore può dirsi terminata.
Se già individui quel che ti ho detto sopra, non ti immaginerai quanto tempo hai guadagnato per la tua difesa.
Il tuo consulente ti ringrazierà.
Ma non è tutto.
Molto spesso mi trovo in difficoltà a ricostruire il saldo di un mutuo. Questo perché manca una rendicontazione. L’elenco dei pagamenti in dettaglio dall’inizio alla fine.
I decreti ingiuntivi si limitano spesso ad allegare gli estratti di saldaconto ex art. 50 TUB con elenco degli insoluti. E ciò di per sé non basta, perché non ti fa vedere la gestione del finanziamento fin dall’inizio.
I precetti sono molto spesso ancor più scarni.
Allegano il mutuo come titolo esecutivo e poco altro.
In queste circostanze è dura ripercorrere cosa è accaduto dalla erogazione fino alla intimazione di pagamento. Capisci bene che se il contratto ha vizi tali da consentire una rideterminazione del saldo diversa da quella richiesta, la rendicontazione serve.
Al CTP serve.
Inutile prendersi in giro.
Beh, potresti farlo tu.
Come?
Nel fascicolo che stai preparando abbi cura di mettere tutte le:
- contabili di pagamento
- i rendiconti annuali
- le stampe dei piani ammortamento
Che riesci a trovare.
Sai perché è importante?
La banca risolve il contratto perché pensa che tu sia moroso.
Potrebbe avere ragione, certo.
Ma anche no. Non è detto che tu lo sia veramente, almeno sulla carta.
Ecco perché devi permettere al CTP di ricostruire il contratto.
Metti che il tuo finanziamento a tasso variabile non prevede il regime finanziario e che la banca abbia impiegato il “composto” senza dirtelo. Per la 15130/2024 hai il diritto di rideterminare gli interessi secondo i tassi di interesse ex art. 117 c. 7 TUB, giusto?
Poniamo che tu metta in grado il consulente di quantificare il costo aggiuntivo occulto prodotto dalla capitalizzazione composta non esplicitata (ricordi la pagina 23, lett. a della sentenza?)
Bene.
Se tante volte la ricostruzione comporta un piano di ammortamento meno oneroso a tal punto che i pagamenti effettuati determinano un credito in tuo favore, sai che significa?
Te lo dico io.
Tecnicamente non eri moroso. E, sì, tecnicamente la banca non avrebbe potuto risolvere il contratto.
Bella storia non trovi?
Certo, non è così semplice come sembra.
Solo il giudice può accertarlo. E molto spesso, se non nel 100% dei casi, all’esito di una CTU.
E se la dispone in fase di opposizione a precetto, esecuzione o decreto ingiuntivo, è assai raro che sospenda la procedura.
Quanto meno non è mai accaduto nel corso della mia esperienza.
Il rischio è che dalla CTU emerga un risultato favorevole …
… ma che il bene immobile venga nel frattempo venduto.
Ora, se disposta per tempo, la CTU ha senz’altro tempi più ristretti rispetto ad un’esecuzione.
Di recente mi è capitato di dimezzare il debito precettato. Opposizione vinta, ma l’esecuzione è proseguita. La banca incasserà meno, ma l’immobile sarà comunque venduto.
Ecco perché i tempi di reazione sono importanti.
Ricevere un atto giudiziario è come beccarsi un dritto in piena faccia. Ti fa barcollare, e rischia di metterti K.O.
Se hai letto prima questo post, te ne sarò grato.
Sii reattivo.
Segui i passi che ti ho descritto sopra. Che tu sia imprenditore o consumatore in difficoltà, poco importa.
Scegli con cura i tuoi consulenti di fiducia e prepara loro il terreno come ti ho descritto sopra.
Guadagna tempo.
Raccogli tutti i documenti che hai, prima di tutto.
Recupera
… il contratto di mutuo (se non hai copia, chiedilo al notaio da cui hai firmato, insieme a tutti gli allegati);
… gli atti di modifica e/o integrazione;
… la rendicontazione: contabili di pagamento, estratti conto ove si evincono le rate pagate, piano di ammortamento aggiornato.
Metti tutto in un fascicolo. Oppure digitalizza e riporta i file in una chiavetta USB (io preferisco).
Prima di recarti dal consulente, segnati le questioni più importanti in modo che lui/lei stesso/a sia già indirizzato verso le questioni più macroscopiche da “quantificare”.
p.s.
Grazie per la lettura e per la preziosa attenzione che hai prestato fin qui. Potresti coltivare numerose altre idee e spunti pratici con la mia newsletter settimanale. Ogni venerdì condivido con gli iscritti soluzioni, racconti e molto altro su tutto ciò che attingo dalla esperienza quotidiana nella “contesa bancaria”.
E’ semplice.
