LEASING IMMOBILIARE E RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO

Leasing immobiliare e risoluzione per inadempimento. Non sai quante volte ho dovuto affrontare casi del genere negli ultimi anni.

I leasing – soprattutto quelli con immobili sottostanti – sono sempre stati tra i miei pupilli, anche se devo ammettere i miei limiti.

Ti confido di non aver mai ben capito fino in fondo perché la loro regolamentazione è sempre stata gestita molto … all’ “acqua di rose”, come si dice dalle mie parti.

Ho affrontato molti casi (molti senza un barlume di successo), e da questi ho imparato alcuni tra i più interessanti trucchetti per far emergere i limiti e la indeterminatezza del tasso di interesse e del “prezzo”.

In una guida sono, per esempio, sono riuscito a sintetizzare un vademecum funzionale per la ricostruzione del piano di ammortamento in capitalizzazione semplice, se ve ne sono i presupposti.

>> Clicca qui per vedere di cosa si tratta <<

Ma non è tutto.

Ve ne sono altri, che mi hanno spinto a riflettere del perché in realtà di leasing se ne parli troppo poco.

Forse sono troppo complessi da capire?

Ho scritto una guida appositamente per farti entrare più in intimità.

Ci sono anche altri articoli da cui puoi attingere valore, tipo:

• quello che tratta il tasso interno di attualizzazione;
• quello che racconta il perché una semplice clausola di indicizzazione può compromettere il costo del contratto – e la sua determinatezza;
• le NEWSLETTER informative che invio gratuitamente a tutti gli iscritti ogni Venerdì (che aspetti a iscriverti?)

C’è un’altra condizione che vorrei condividere con te, in modo che tu possa riflettere ogni volta che senti parlare di leasing. O meglio, di leasing immobiliare.

Parlo della clausole di risoluzione per inadempimento.

“tomma’, non ne possiamo più di ‘sti leasing … manco fossero il diavolo”

In effetti se hai letto gli ultimi post pubblicati sembra che il mondo della contesa ruoti intorno alle “locazioni finanziarie”. 

Sappiamo entrambi che non è così. È vero, la contesa è dannatamente ampia ed abbraccia infiniti spazi.

Ed il leasing (soprattutto quello immobiliare) è un sottoinsieme molto insidioso.

Ma non è da meno rispetto a tutto quello che riguarda:

… l’onere della prova

… la valutazione del danno da illegittima segnalazione in centrale dei rischi

… il danno da concessione abusiva del credito

… il regime finanziario nei contratti di finanziamento (e di leasing, per l’appunto)

… le rimesse solutorie.

Perché allora tutto questo accanimento sul leasing?

Lascia che te lo dica.

Scrivo questo blog perché la contesa bancaria è la mia passione da oltre un decennio. Dal 2011 assisto imprenditori, consumatori, consulenti (e anche il Tribunale) in tutti i tipi di controversie che gli riguardano.

Ma non credo basti un misero blog per raccontare tutto il mio percorso che giorno giorno si arricchisce grazie ai casi che tratto e che i clienti mi sottopongono.

Piuttosto, scrivo per interesse del lettore. Per il tuo interesse.

E se apprendo che un particolare elemento ti possa stare a cuore, cerco di trattarlo più spesso.

Sai, gestire un blog non significa solo scrivere post (spero non ridicoli), pubblicare contenuti, e mantenere il contatto con gli iscritti attraverso la newsletter.

Significa anche controllare i dati “analitici”.

Proprio da questi ho capito che i leasing non sono così dimenticati come pensavo di recente. Ho avvertito il bisogno del lettore di maggiori approfondimenti.

Certo, se non rientri in questo gruppetto, puoi interrompere la lettura e continuare a navigare sul blog per cercare altri temi che ti interessano.

Ma aspetta un attimo!

Prima non puoi non iscriverti anche tu alla newsletter per ricevere tutti i contenuti che non sempre trovi sul blog. Alcuni materiali, considerazioni ed informazioni sono riservate solo agli iscritti.

Anche per non stare ogni volta a ricordarsi – tra i mille impegni che dovrai gestire ogni giorno – di cliccare sul link di questo blog ogni volta.

Fallo subito

Adesso posso calarmi nella parte.

Ti faccio subito una domanda.

Quando “ammiri” un contratto di leasing in tutte le sue clausole, ti soffermi mai sulle condizioni generali – sui singoli articoli che lo compongono?

Bene, àrmati di lente di ingrandimento perché molto spesso il carattere di scrittura è minuscolo. “Fortuna” che sono miope: riesco a leggere da vicino appiccicando gli occhi a 3 cm dalla carta. Altrimenti, sarebbe davvero dura a occhio nudo.

Non ti impressionare. Non leggo tutto per filo e per segno. Ormai vado dritto al punto, dove so che potrebbero annidarsi delle “falle”.

Prima di tutto mi preoccupo di analizzare se in qualche clausola ci sia l’indicazione del regime finanziario.

Se non c’è, prendo le giuste misure per il ricalcolo del piano di ammortamento.

Poi mi soffermo sulla clausola risolutiva. Ma solo se si tratta di leasing immobiliare.

La clausola risolutiva si compone di due parti, di solito. 

Nella prima trovi scritto il presupposto della risoluzione. In altre parole, quando la società di leasing ha diritto di risolvere il contratto.

Ad esempio, l’ipotesi principali inadempimento del locatario.

Con la L. 124/17 questa è consentita dopo 6 canoni scaduti – anche non consecutivi.

Subito a ruota si trova la quantificazione economica della risoluzione per inadempimento.

Le clausole più comuni che ho potuto riscontrare nella mia esperienza non sono mai state così troppo vantaggiose per il cliente.

Non è un caso se negli anni la Cassazione ha stangato buona parte di queste condizioni.

Mi riferisco a quelle previsioni in cui

… non solo il cliente doveva pagare i canoni insoluti fin lì;

 … ma anche il valore attuale di tutti quelli a scadere fino al termine del contratto secondo tasso di interesse più basso rispetto a quello con cui gli stessi sono stati quantificati a monte.

“aspetta, aspetta spiegami meglio, non ho ben afferrato l’ultimo punto”

Mi spiego meglio.

Poniamo che un contratto di leasing preveda 119 canoni da Euro 1.000,00 ciascuno, determinati impiegando un tasso d’interesse del 5,00%. E che alla 60esima rata la locatrice risolva per inadempimento.

Ora, se si trattasse di un mutuo ti verrebbe richiesto il debito residuo in linea capitale, gli insoluti e gli interessi di mora.

Col leasing no.

Oltre agli insoluti, ti viene messo in conto – secondo le clausole più frequenti che io stesso ho letto con i miei occhi – anche i canoni a scadere futuri, attualizzati non al tasso leasing del 5% (da convertire nel mensile i*). Con questa misura, otterresti il capitale residuo in quel momento.

Se l’attualizzazione avviene al 3%, il valore è del

Una bella differenza, non trovi? 

Alla fine tiri fuori più soldi rispetto al valore del debito residuo. Nell’esempio (55.708 – 53.133 =) 2.575 Euro (quasi il 5% del debito residuo).

L’attualizzazione ad un tasso inferiore rispetto a quello indicato in contratto come tasso leasing (che dovrebbe corrispondere al tasso interno di attualizzazione) determina una penale implicita che non conosci, finché il contratto non è risolto.

Si genera un effetto sorpresa non da poco, in certi casi.

Una clausola simile innesca questo meccanismo.

Una volta quantificato l’importo della risoluzione – compreso di penale – il bene oggetto di “locazione finanziaria” viene (o dovrebbe essere) ricollocato sul mercato. Il ricavato compensa il debito. Se avanza qualcosa, tu cliente lo intaschi. Altrimenti, resti debitore per la differenza.

Tutto ciò è legittimo?

Lascia che ti spieghi.

Devi tenere in mente due periodi temporali. Segnati la legge 124/2017: è lo spartiacque che devi assolutamente tenere presente.

Prima di allora, la stragrande maggioranza dei contratti di leasing prevedevano penali risolutive tipo quella che ti ho accennato sopra.

… la locatrice si prende il bene

… lo ricolloca

… se valorizza più di quanto deve incassare il cliente, gli paga la differenza.

Sai che c’è?

La Cassazione ha dichiarato illegittima questa pratica – ho a cuore la “Sezioni Unite” n. 2061/2021

Il contratto di leasing è (o meglio, era) “atipico”. Non esisteva una disciplina specifica che ne regolava le fasi di vita – fino a che non è intervenuta la L. 124/2017.

Secondo la “Cassazione”, la risoluzione fino al 29/08/2017 era da intendere regolata (sul piano economico) secondo quanto dice l’art. 1526 CC…

“dotto’ inutile fare il figo con belli articoloni e belle parole … dimme che diamine significa”

Nel momento in cui la società di leasing risolveva il contratto per inadempimento, quel contratto è come se non fosse mai esistito.

… le parti dovevano restituirsi le prestazioni eseguite fin lì.

Detto ancora in modo più semplice…

… tu rendevi il bene;

… e dovevi ricevere indietro tutto quel che avevi pagato fino a quel momento;

… dedotto un equo compenso – da stabilire secondo equo apprezzamento del giudice.

????

Non sono un esperto di “equo compenso” o “indennità di occupazione”, per cui non starò a dirti come sarebbe meglio quantificarlo, quest’onere.

Dal 29/08/2017 la musica è cambiata. La legge ha tipizzato la risoluzione, indipendentemente dalle clausole sottoscritte.

Ricordi cosa ho detto sopra riguardo l’art. 1526 CC?

Stavolta è diverso.

Per risoluzioni intervenute successivamente al 29/08/2017

… il bene lo rendi comunque – non è tuo, ricordi?

… la società di leasing nomina (di comune accordo con la controparte, in teoria) un perito che lo valuta

… la società di leasing cercherà di riallocare il bene a quel valore

Dopodiché – ammesso che riesca davvero a piazzare l’oggetto

… la somma totale ricavata verrà decurtata di tutte le somme da te dovute per la risoluzione

Ergo

… i canoni insoluti comprensivi di interessi di mora

… i canoni a scadere futuri – in linea capitate – comprensivi di prezzo di opzione di acquisto (come se tu lo riscattassi e lo rivendessi nello stesso momento)

Tutto chiaro fin qui?

Mi rendo conto che alcuni passaggi possono sembrarti complessi ma in realtà il meccanismo è più semplice di quello che sembra.

Tu abbi cura di tenere a mente lo spartiacque temporale – anche se potrà sembrarti di un’inutilità estrema.

“tomma’ ma che me ne faccio di una disciplina che non è più applicabile da diversi anni?”

Diciamoci la verità. Penserei la stessa identica cosa, se tutt’ora non avessi da trattare casi antecedenti il famigerato 29/08/2017.

Per farti un esempio, seguo come CTP una controversia tutt’ora pendente in cui oggetto della contesa è un contratto di leasing risolto nell’(ormai) lontano 2014…

La banca mise in conto non solo i canoni scaduti, ma anche tutti quelli a scadere moltiplicati per un tasso di interesse d’attualizzazione molto più basso di quello rispetto a quello convenzionale (ecco la penale implicita – ricordi l’esempio più sopra?).

Per farti capire quanto sposta il giudizio sotto il profilo economico, ti dico solo che…

… non è (solo) un problema di tasso interno di attualizzazione infedele

… neppure una fattispecie di regime finanziario occulto

Il terzo grado di contesa verte proprio sulla illegittima clausola risolutiva del contratto: sostengo assieme al legale che – se proprio la risoluzione fosse legittima – la ditta deve riavere indietro tutto quanto versato in 11 anni di contratto. In contestualità alla restituzione del bene, ovvio.

Si parla di circa 2 milioncini di Euro … non roba da poco, anche se da queste occorre togliere il famoso “equo compenso”.

Anche nei fallimenti (e ora, liquidazioni giudiziali) la risoluzione potrebbe essere un aspetto interessante da valutare.

Ecco come.

Se la banca ha risolto il leasing prima della dichiarazione di fallimento, può limitarsi a rivendicare il bene – certo, lo farà. La procedura lo restituisce ma non prima di pretendere tutti i canoni versati fin dall’inizio.

Devo essere sincero, da curatore fallimentare non mi è mai accaduto di dover chiedere indietro i canoni versati. 

Tuttavia, se rivesti tu rivesti questo ruolo e hai a che fare con un contratto di leasing risolto prima del fallimento e prima della L. 124/2017, sappi che hai una bella carta da spendere.

Se la giochi bene, puoi incrementare l’attivo a beneficio degli altri creditori

Pensa all’azienda mia cliente che ti ho descritto sopra. I “sordi” versati sfondano il tetto dei 2 milioni…

Tutto questo per dirti…

… occhio alle date.

Il 29/08/2017 è uno spartiacque non da poco per il trattamento della risoluzione di un leasing. 

CONCLUSIONE

È tempo di concludere.

“era ora… ‘sto post era proprio fiacco … quasi preistorico”

Non ti nascondo di esser stato un po’ incerto nel scrivere questo articolo.

In realtà, mettendo in fila parola dopo parola mi sono convinto a fare il passo.

Se nel mio piccolo mi trovo ancora in fase contenziosa per contratti risolti prima del 29/08/2017 – significa che non sono certo l’unico. Anzi, se anche ti trovi in una situazione simile, fammelo sapere compilando il form in calce.

Lascia però che condivida quanto ho

imparato.

La questione della risoluzione è solo un pretesto per contendere il saldo di un leasing.

Ma non limitarti a questo unico aspetto.

Se sei a discutere del saldo, vedi di condire meglio il piatto, mescolandoci altri ingredienti.  Con altri tipi di contestazioni – come già ti ho parlato …

… in altri post – tipo questo centralizzato sulle clausole di indicizzazione 

… in delle vere e proprie guide – questa è quella più completa

… nel corso delle mie newsletter settimanali – clicca qui per iscriverti.

Ma lascia che ti riepiloghi quanto ci siamo detti sin qui – nel caso tu ti sia perso il succo delle pagine precedenti. 

Per essere proprio striminziti fino all’osso, mi è sufficiente rispondere alla domanda …

… perché è importante puntare l’occhio sulla risoluzione e quali sono i vantaggi che può darti?

Non devi comunque fraintendermi.

Ho scritto vantaggi, ma con la giusta interpretazione. Sappiamo entrambi che se c’è una risoluzione una parte della tua attività può essere 

messa un po’ a rischio.

Che si tratti di un immobile ove tu eserciti l’attività o che tu utilizzi come mero investimento, poco importa. Tecnicamente, dovresti rilasciarlo – se vieni intimato a farlo.

Di fronte all’ufficiale giudiziario hai ben poco da fare, tanto per intendersi.

Salvo che tu non trovi un accordo, ti consiglio di fare due cose.

La prima. Smetti di agitarti e prendi le condizioni generali del contratto. Di solito, trovi il “cosa succede” in caso di risoluzione alla fine, tra le ultime clausole.

Molto spesso rinvengo due clausole. Una ti descrive i presupposti per la risoluzione. L’altra ti dice quali sono gli effetti economici.

A questo punto, controlla quando il contratto è stato risolto. 

Non è impossibile che il fatto risalga a prima del 29/08/2017  – quando è entrata in vigore la legge 124/2017.

Ti dico la verità: per nulla infrequente come caso.

Cosa devi fare se capita anche a te?

Io cerco di comportarmi allo stesso modo.

Se non riesco a trattare il riscatto mettendo sul piatto altre illegittimità che possono compromettere l’integrità del leasing come, ad esempio:

• tasso interno di attualizzazione infedele (o non indicato);
• clausola di indicizzazione svantaggiosa;
• omessa indicazione del regime finanziario con necessaria ricostruzione in regime semplice.

L’art. 1526 CC è la mia via. 

Secondo “lui”, la risoluzione del leasing per inadempimento fa sì che il contratto non fosse mai esistito (per dirla come i fighissimi latini: tamquam non esset)

… la società di leasing rientri in possesso del bene

MA

… non può allo stesso tempo pretendere tutti i canoni insoluti e quelli a scadere (comprensivi di prezzo di opzione di riscatto)

Abbiamo detto che il contratto non è mai esistito fin dall’inizio, giusto?

Bene, allora la società di leasing è tenuta cortesemente a restituirti tutti i canoni che tu hai versato fin dall’inizio.

Le parti si rendono le prestazioni reciproche.

Nella gestione di una pratica che ho in carico da qualche anno, si sta trattando di una risoluzione avvenuta una decina d’anni fa. I canoni che “noi” chiediamo indietro ammontano a circa 2 milioni di Euro.

A questi dovranno esser tolti, come da art. 1526 CC, gli importi a titolo di “equo compenso”.

Che è ‘sto benedetto equo compenso?

Per quanto mi riguarda, non lo paragono ad un affitto pieno, bensì ad una sorta di indennità di occupazione. Non sono un geometra, né ingegnere né tantomeno architetto, per cui potrei anche sbagliarmi. L’importo dell’indennità è sicuramente più basso di canone d’affitto “prezzato” al mercato.

E se la risoluzione è avvenuta successivamente al 29/08/2017?

Beh, che dire. Da lì non si scappa. Si applica quanto previsto dalla legge. Che ti dice anche quando può essere risolto il contratto.

Per i leasing immobiliari si parla di 6 canoni insoluti, anche non consecutivi.

Se sussiste questo presupposto …

… restituisci il bene alla società di leasing

… viene nominato un tecnico di “comune accordo” (non rido per educazione, ma so bene che di solito è la “banca” che lo nomina)

…il tecnico stima il valore di mercato del bene

… da questo devono essere scomputati i canoni insoluti e quelli a scadere solo per la linea capitale.

Questa ultima lista della spesa coincide all’incirca con quanto previsto nei contratti di leasing risalenti negli ultimi 20 anni.

Fino al 29/08/2017 sappi che non aveva alcun effetto.

Regnava il 1526 CC.

E con questo è davvero tutto.

La mia preghiera è che tu possa prima di tutto guardare la data. Ricordati, lo spartiacque….

p.s.

Un ultimo consiglio. La risoluzione è senz’altro uno degli elementi con cui puoi far cassa dal leasing – se si risolve prima del “giorno”.

Lascia però che te lo dica con tutta onestà. Non fidarti al 100%. Questo è solo UN elemento.

“vuoi dire che se il leasing non viene risolto prima del 04/08/2017 la mia difesa è f*****a?”

Ovvio che no.

Sono tanti i piccoli elementi che puoi davvero “spendere” per cercare di recuperare illegittimità.

Te ne ho già rammentato in questo post in qualche punto.

In questa guida e-book ove ho raccolto e sintetizzato anni di esperienza trovi tutto il necessario:

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Segui i passi che trovi trascritti e contorna la tua difesa (o il tuo attacco). Più frecce velenose ci sono, più hai la possibilità di scardinarlo, il leasing.