Come Calcolare Il Rendimento Effettivo Di Un Mutuo

Con questo articolo vorrei stimolare la tua immaginazione su come calcolare il rendimento effettivo di un mutuo.

Parliamo di Tasso Effettivo Globale?

Non proprio.

Il Tasso Effettivo Globale è certamente una misura di rendimento, ma da un punto di vista del cliente.

Sei così sicuro che coincida davvero con quello della banca erogante?

Lascia che ti spieghi.

Ma non prima di darti alcune precisazioni di tipo informativo, soprattutto se sei capitato per la prima volta su questa pagina e su questo blog.

Sono appassionato di contenzioso bancario dal 2011. Ne studio le tecniche, e cerco di applicarle quotidianamente nella mia carriera professionale, aiutando imprese e persone nella gestione dei loro rapporti con gli istituti di credito.

Questo blog cerca di condividere tutto ciò che imparo e ho imparato nel tempo.

Ma non trovi tutto qui sopra. C’è anche altro.

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Ma torniamo a noi!

La mia passione per l’analisi dei contratti bancari mi ha portato ad approfondire tematiche come l’indeterminatezza dei tassi d’interesse e correlata possibilità di applicare i valori “sostitutivi” previsti dalla legge.

Anche con riferimento ai contratti di leasing finanziario, che non sono poi così diversi – da un punto di vista prettamente tecnico – dai “cugini” mutui.

In ogni caso, ho sempre ritenuto necessario (anche nel mio interesse, non posso negartelo) che l’analisi di questi rapporti particolarmente tecnici debbano essere assistiti da una valida perizia tecnica di parte.

Perché diciamoci la verità.

Se l’esito di un contenzioso non è mai scontato – anzi, direi che è piuttosto semplice rimbalzare contro un muro e ferirsi a “sangue” – senza una specifica perizia, la partenza è senza dubbio zoppa.

Qualche tempo fa, ho aperto un po’ gli occhi anche sul concetto di “rendimento effettivo”.

Questa sorta di illuminazione è avvenuta nel momento in cui mi sono cimentato nello studio del volume scritto da F. J. FABOZZI, “The Hanbook of Fixed Income Securities”. 

Ne hai mai sentito parlare?

Beh, nemmeno io.

Mi ci sono imbattutto un paio di anni fa quando cercavo di comprendere se il contenzioso bancario era un appannaggio solo del nostro “belpaese”. 

“perché allora non sbirciare dove la finanza ed il mondo bancario sono i padroni del mondo?” mi ero chiesto. L’unica risposta che mi veniva in mente erano appunto gli USA.

Lascia che te lo dica.

Non è stata un ricerca semplice.

In effetti è stata piuttosto casuale, ma devo dire utile.

Soprattutto quando ho appreso che i concetti di “capitalizzazione semplice” e “capitalizzazione composta” nelle rendite finanziarie e nei piani di ammortamento erano consapevolmente diversi.

Nel senso che oltreoceano era fin troppo normale distinguere i due regimi finanziari, non negando l’esistenza l’uno dell’altro, ma soprattutto….

… confermando l’ipotesi per cui uno esclude l’altro.

Non ti nascondo che alla lettura di queste argomentazioni (ne ero e ne sono tutt’ora entusiasta) mi veniva da sorridere.

E’ proprio tutto ciò che viene sostenuto dalla giurisprudenza e dalla dottrina nazionale più attenta e di cui sono un grande “fan”.

Ed è per questo che ho ritenuto opportuno mettere a disposizione – nel mio piccolo – alcune semplici GUIDE E-BOOK. 

Magari possono aiutarti nello sfangare l’annoso problema di distinguere i vari regimi all’interno di un finanziamento.

Ho veramente goduto quando – scritto “nero su bianco” – ho letto, avendo io stesso conferma, che regime composto e regime semplice sono incompatibili.

Se stabilisci a monte un criterio finanziario per redigere un piano di ammortamento, quello è il binario da seguire.

Inutile che i difensori degli istituti di credito persistono nel dire che:

• è vero che il piano di ammortamento è redatto in regime composto (ok, allora lo ammettono);
• MA la quota interesse viene calcolata in regime “semplice”.

Non esiste proprio.

Ma non voglio dilungarmi oltre, non è questo l’oggetto principale di questo post.

Qui voglio metterti in condizione di capire come si calcola il rendimento effettivo di un mutuo. Per la banca che ti eroga o che ti ha erogato il finanziamento.

RENDIMENTO EFFETTIVO vs TEG? Uguali o Diversi?

Sgombriamo subito ogni dubbio o equivoco.

Non ti sto per introdurre formule “fantasiose” o concetti “alternativi” per cercare di determinare un  valore che sia superiore ai limiti dei Tassi Soglia ex L. 108/96 – norma antiusura.

No, anzi.

Per quanto mi riguarda, l’argomento diventa interessante se detieni altre forme di finanziamento con la stessa banca oltre al mutuo.

Se hai il classico mutuo ipotecario utilizzato per l’acquisto della tua prima casa, il post potrebbe interessarti relativamente.

Se invece sei un imprenditore e la tua azienda intrattiene plurimi ed articolati rapporti con lo stesso istituto, beh, potresti essere incuriosito da questa lettura.

Ma andiamo con ordine.

Poco sopra ti ho raccontato del volume di J. K. FABOZZI, in cui sono trattate principalmente “obbligazioni” e rendimenti effettivi (“yield to maturity” e “total return”) delle stesse.

“ma che c’entrano le obbligazioni con i mutui?”

Lascia che ti spieghi.

In effetti l’accostamento potrebbe sembrarti un’accozzaglia senza senso, ma per me il senso lo ha avuto eccome.

Potrei sbagliarmi – e se lo ritieni, non esitare a farmelo sapere compilando l’apposito form in calce alla pagina – ma ho questa visione e sensazione.

Per come sono strutturati solitamente i prestiti obbligazionari con flussi cedolari costanti prestabiliti, non è un insulto accostarli ai mutui.

Pensaci bene.

Il prestito obbligazionario solitamente si distingue per:

• sottoscrizione del prestito (erogazione del denaro in favore dell’emittente);
• pagamento di cedole a scadenze prestabilite (in pratica, la quota interesse calcolate come “valore del prestito x tasso d’interesse”);
• rimborso integrale del prestito alla scadenza prestabilita.

Noti qualche somiglianza con il tuo mutuo?

Beh, da un punto di vista sostanziale non ci corre poi così tanto.

Potremmo pensare al mutuo come una sorta di obbligazione (sì, lo so – sei tu lettore sei un manager di qualche banca o fondo potresti rabbrividire … ma non mi mollare proprio ora!).

In effetti:

• l’erogazione del mutuo potrebbe essere la sottoscrizione del prestito;
• le rate potrebbero essere le “cedole” del “bond”.

L’unica differenza è che nel mutuo “classico” con ammortamento alla francese ogni “cedola” – passami il termine – è comprensiva di una quota capitale. Questo non viene rimborsato in una botta sola al termine del contratto.

In ogni caso,  mutuo e bond sono entrambi investimenti. Il primo, per la banca, il secondo, per te – se sei a “cacciare” fuori i soldi per l’acquisto.

COME SI CALCOLA IL RENDIMENTO EFFETTIVO DI UN “BOND” (IL “NOSTRO” MUTUO)?

Facciamo innanzitutto una bella lista della spesa.

Pronto con la tua “checklist”?

Bene, sono essenziali questi dati – che poi adatteremo al mutuo:

• orizzonte temporale dell’investimento (scadenza/e) – “h”;
• cedola periodica – “c”;
• tasso d’interesse di reinvestimento – “r”;
• prezzo di vendita del bond al termine dell’orizzonte temporale – “P”.

I “passi” da compiere per raggiungere il “total return” (perdonami l’inglesismo, ma a volte fa anche un po’ figo) sono 5. Da non confondere con i “7 passi su come costruire un piano di ammortamento” (che sono certo della “statura” elevatissima di “Fabozzi”).

Eccoli in ordine.

Passo 1 – calcola i pagamenti complessivi stabiliti come da contratto maggiorati dall’interesse su interesse sulla base del tasso di reinvestimento.

Per essere più pratici, ecco il calcolo che dovrai fare:

Passo 2 – determina il prezzo finale di vendita al termine dell’orizzonte temporale prestabilito.

Ti potrebbe interessare se vorrai disfarti del tuo bond prima della scadenza naturale. Altrimenti, ti basta considerare il valore nominale che ti verrà rimborsato alla fine.

Passo 3 – Somma i valori ottenuti al passo 1 ed al passo 2.

Il valore che trovi non è altro che gli importi complessivi che riceverai dal tuo investimento in bond. Fabozzi lo chiama “total future dollar”.

Passo 4 – Calcola il rendimento totale periodico

Utilizza questa formula.

E adesso ci siamo! Con l’ultimissimo passo ottieni il rendimento effettivo totale

Passo 5 – Calcola il rendimento effettivo totale annualizzando il rendimento effettivo periodico che hai ottenuto al “Passo 4”.

Utilizza questa formula:

Fatto?

“sì certo, ma non mi interessa sapere dei bond… voglio sapere come si determina il rendimento effettivo di un mutuo, visto che mi hai detto che il TEG può – da solo – non bastare”

Non voglio sembrare contraddittorio ma devo proprio dirtelo.

Se tu pensi di adottare il concetto di rendimento effettivo per confrontarlo col Tasso Soglia previsto trimestralmente dalla normativa anti-usura, non ti garantisco che possa funzionare.

Da un punto di vista teorico ci sta tutto, e sarei d’accordo con te.

Però mi capisci bene che l’ultima giurisprudenza in tema di usura – tipo l’ultima “Cassazione a Sezioni Unite” n. 19597/2020 – lascia poco spazio a fraintendimento.

O ti attieni alla formula ed indicazioni di “Bankitalia” o s****(stop!). Non vale (salvo le eccezioni che qui non sto a raccontarti).

Non posso tuttavia non negare che il rendimento effettivo può farti intuire quale è il ritorno della banca dai plurimi rapporti di indebitamento che intrattiene con te. In altre parole, dal suo investimento.

E allora, eccoci a noi. So che te lo stai domandando dall’inizio di questo post.

Come si calcola il rendimento effettivo del mutuo, se l’azienda ha in essere ulteriori rapporti di indebitamento?

Pensaci bene.

Se tu hai un affidamento in conto corrente è molto probabile che ogni rata di mutuo che paghi viene addebitata su detto conto.

In quel momento è utilizzato lo “scoperto”?

Detto in altro modo, il pagamento della rata avviene grazie all’utilizzo dello scoperto di conto?

Se non ti è chiaro, te lo chiedo terra terra…per pagare la rata hai utilizzato il conto che era già passivo?

Ci siamo capiti.

Se così è, il fido di conto corrente su cui è gravata la rata produce a sua volta interessi e spese per te.

Dunque, da un punto di vista formale e sostanziale a te cambia poco. Una volta che disponi di uno “scoperto” liberamente utilizzabile, metti già in conto di sfruttarlo appena ti serve.

Per la banca, non vale lo stesso ragionamento. 

Il complesso di operazioni “contestuali” genera un ritorno diverso rispetto al semplice tasso d’interesse effettivo (globale) che tu pensi di sopportare.

Lascia che ti spieghi meglio.

Poniamo il caso che ti venga concesso un mutuo di 100.000 Euro da rimborsare con 120 rate mensili da Euro 1.000 ciascuna. Non entro volutamente nei meriti di quale “regime finanziario” è stato adottato per determinarla. Magari con una bella perizia tecnica potrai capirlo da solo!

Il mutuo viene accreditato su un conto corrente assistito da un fido di Euro 10.000. Il tasso entro fido è del 10% annuo.

Indipendentemente da come e quanto utilizzi il fido, lo impiegherai senz’altro anche per assecondare le scadenze contrattuali del mutuo, giusto?

Perfetto. Immagina adesso di aver pagato ognuna delle 120 rate con addebito sul conto corrente in “passivo” – pur nel limite dell’affidamento.

Il conto è presto fatto  (sì, mi rendo conto che l’esempio è molto elementare ma è significativo per farti afferrare al volo il concetto):

• hai pagato 120.000 Euro;
• 20.000 Euro di soli interessi;
• il tasso effettivo globale da te sopportato è stato…

Sì, esatto, quale è stato il TEG?

Diciamoci la verità.

Se pensi a tutto quanto ci siamo detti fin qui potrebbero essercene due.

PUNTO DI VISTA DEL CLIENTE

Il primo è senza dubbio quello più semplice da calcolare. E’ quello che riflette il tuo punto di vista. Ed è quello che solitamente si mostra in sede di CTP o di CTU.

Io stesso lo utilizzo, quando mi viene chiesto espressamente dal cliente o dal giudice.

Naturalmente, se mi vien chiesto di tener conto anche degli effetti della “capitalizzazione composta” (eventualmente) non pattuita, accerto degli elementi ulteriori particolari – già trattati in altre sedi – che adesso non sto a spiegarti. 

Per il nostro esempio, ti basta prendere la formula di calcolo riposta nelle “Istruzioni Banca D’Italia” tempo per tempo vigenti (questo non significa che sia d’accordo sui contenuti).

Il conto è presto fatto:

TEG = 3,802% (verifica pure anche tu).

PUNTO DI VISTA DELLA BANCA

Lascia che te lo dica.

Per la banca il TEG è acqua fresca.

Il suo rendimento atteso è ben diverso da quello “asettico” del TEG.

Ecco allora che entra in gioco il concetto di “total return” preso in prestito dai bond e che ti ho riportato poco più sopra.

“dotto’ … parla come mangi … ‘sti inglesismi mandano fuori di testa”.

Per  “total return” intendo dire niente di diverso rispetto all’oggetto principe di questo post, ossia il rendimento effettivo. Proprio di questo si sta parlando.

Ricordi i 5 “step” di “Fabozzi”?

Adottiamoli in questo modo:

• bond = mutuo erogato;
• orizzonte temporale = scadenza del contratto;
• cedola = rata;
• tasso di reinvestimento = tasso d’interesse dell’apertura di credito;
• prezzo finale = zero (?)

Perché “zero”? Beh, al termine del mutuo il capitale lo hai già rimborsato con ogni cedola.

Se credi di rimborsare il capitale anticipatamente allora è bene considerare come “prezzo finale” il debito residuo alla data prevista.

Ok, adesso ci siamo.

Abbiamo il nostro esempio e le nostre considerazioni preliminari.

Gli “step” da seguire sono questi…seguili!

Passo 1 – calcola i pagamenti complessivi stabiliti come da contratto maggiorati dall’interesse su interesse prodotti dal tasso di apertura di credito.

Passo 2 – prendi il valore del debito residuo al termine dell’orizzonte temporale prestabilito.

Nel nostro esempio è “zero”, perché supponiamo di rimborsare il finanziamento fino all’ultimo centesimo ed al termine della scadenza originaria del contratto.

Passo 3 – Somma i valori ottenuti al passo 1 ed al passo 2.

Questa è facile.

Passo 4 – Calcola il rendimento totale periodico

A questo punto:

E adesso ci siamo! Con l’ultimissimo passo ottieni il rendimento effettivo totale del mutuo, dal lato della banca.

Passo 5 – Calcola il rendimento effettivo totale annualizzando il rendimento effettivo periodico che hai ottenuto al “Passo 4”.

Utilizza questa formula

Ecco fatto!

Come vedi:

• il TEG “classico” è del 3,802%;
• Il rendimento effettivo per la banca è ben di 8,6876%.

Tieni sempre bene a mente entrambe le soluzioni.

Siamo giunti a conclusione!

CONCLUSIONI

Direi che a questo punto è tutto.

Naturalmente, se non hai un tasso di reinvestimento da prendere in considerazione, ho poco senso effettuare questo conteggio.

Ai fini della tua analisi basterà il TEG “classico” – lato cliente.

Permettimi un veloce recap di quanto ci siamo detti fin qui.

Con questo post ho cercato di mettere in correlazione il rendimento effettivo (total return) di un “bond” con quello di un “mutuo”.

A mio modo di vedere – spero di non sbagliarmi – questo “link” può avere molto senso nel momento in cui tu o la tua azienda intrattieni plurimi rapporti di indebitamento, oltre al mutuo stesso.

Il classico caso, molto italiano, è quello di avere un mutuo pagato ratealmente su un conto corrente anch’esso affidato ed utilizzato.

Da un punto di vista della banca, i rendimenti degli investimenti (mutuo erogato ed apertura di credito concessa) sono dannatamente (e piacevolmente) intrecciati. E non coincidono certo con quanto tu pensi di “spendere” limitandoti ad analizzare il solo mutuo (o leasing).

Ecco perché dovresti essere consapevole del “rendimento effettivo” di cui abbiamo parlato fin qui.

Ti basta disporre di questi elementi (lo so, te li ho già elencati. Ma sai che la ripetizione è sempre utile):

• mutuo erogato;
• scadenza del contratto;
• importo della rata (e sua periodicità);
• tasso d’interesse dell’apertura di credito su cui “passa” la rata;
• debito residuo atteso al termine del rimborso (di solito, zero).

Questo calcolo lo puoi eseguire sempre.

Sia al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo, sia alla fine.

Nell’istante iniziale lo considero uno strumento molto utile perché ti consente di capire la differenza (se c’è) tra rendimento effettivo e TEG.

E se il rendimento effettivo risulta superiore al Tasso Soglia antiusura?

In linea teorica è un vizio genetico che potrebbe essere eccepito.

Diciamoci la verità, da un punto di vista tecnico l’unica differenza tra “rendimento effettivo” e TEG è questa.

Il TEG dà per scontato che la banca reinveste ogni rata che incassa al tasso d’interesse contrattuale.

In realtà non è sempre così. E te lo dimostra il fatto che spesso proprio il conto corrente ove tale rata viene reinvestito è affidato. Ed il tasso di scoperto è senz’altro maggiore.

Dunque, il tasso di reinvestimento non coincide con quello del finanziamento.

Il calcolo del rendimento effettivo è senza dubbio più realistico, proprio per questo motivo. Anche perché, è inutile prendersi in giro. Gira e rigira, la formula di base del “total return” è pressoché identica a quella del TEG “classica”.

Devi solo avere giusto qualche accorgimento in più in modo da dare risalto al diverso tasso di reinvestimento diverso da quello, appunto, del mutuo.

“e bravo dottò… ma come ti comporti tu?”

Beh, sai com’è.

Puntare solo sul “cavallo” dell’usura è dannatamente rischioso, oggigiorno. Inutile nasconderlo. 

Soprattutto se si tiene conto di come si è evoluta la giurisprudenza negli ultimi anni (da qualche parte sopra te ne ho dato un assaggio).

Sta alla tua sensibilità (o del tuo professionista) capire se merita spenderlo in contenzioso.

Non mi vergogno a dire che negli anni ho subito molte disfatte, soprattutto in fase di contestazioni di rapporti “usurai”.

In questa fase professionale, preferisco concentrarmi su questioni matematiche certamente più dimostrabili da un punto di vista scientifico. Ne ho trattato anche in alcune GUIDE PRATICHE.

Ecco che il rendimento effettivo è sempre oggetto di estrema attenzione da parte mia, pronto a spenderlo:

• quando il differenziale rispetto al TEG è talmente eclatante da non poter star “zitti e muti”;
• in fase esecutiva o in opposizione ad una intimazione di pagamento.

In questo ultimo caso, l’eccezione – accolta – di usura può avere un beneficio enorme in una fase esecutiva eventuale.

Non ti resta che valutare caso caso.

Siamo alla fine.

Grazie per avermi letto fin qui.

Se ritieni di dover segnalare qualcosa, fallo compilando l’apposito form in calce alla pagina.

p.s. I contenuti non si fermano certo al blog. Per ricevere tutti gli aggiornamenti e materiali utili ulteriori, non ti resta che compilare il modulo della NEWSLETTER periodica cliccando sul presente LINK. E’ facilissimo iscriversi, ancor più semplice cancellarsi.