6 dati … 6 f*****i dati che ti servono per analizzare un mutuo. O un finanziamento a rimborso rateale di qualunque natura.
Perché, sì.
Dopo aver letto questo post non avrai più dubbi su quali elementi essenziali devi puntare per ribaltare come un calzino un contratto. Di mutuo, appunto.
Perché mi interessa così tanto farti sapere come la penso?
Adesso più che mai.
Scommetto che ci avrai fatto pure caso, visto i numerosi (per me) post che trovi su questo blog …
… o questo
Oppure su tutte le edizioni della newsletter che ti invio ogni venerdì gratuitamente (o cavolo … non sei iscritto ancora ? Rimedia subito CLICCANDO QUI)
Per non parlare delle guide un attimino più informative e/o avanzate (Ok, sono in vena di link, ce n’è uno anche per queste >> SCARICA LA GUIDA QUI).
Insomma lo avrai capito.
Ho parecchia sensibilità per tutti i tipi di contratti di finanziamento. In questo momento storico, sui mutui e leasing soprattutto.
Sarà il rialzo dei tassi di interesse interbancari degli ultimi due anni – che hanno allarmato imprese e famiglie (articolo) – sarà che i notiziari non fanno altro che incutere timori su crisi e controcrisi imminenti.
Sarà, forse, anche la campagna mediatica che da qualche mesi dirompe in merito di manipolazione dei tassi Euribor nel periodo 2005-2008.
Le richieste di analisi di contratti di mutuo sono incrementate a dismisura.
L’ho notato.
Non ti nascondo che ciò ha destabilizzato un po’ la mia classica routine quotidiana (clicca qui per leggere una breve guida).
Ma come dare torto ai clienti.
I fatti salienti che ti ho descritto dimostrano l’esistenza di un rischio, ed è questo.
I mutui non sono così chiari come potrebbero sembrare all’apparenza.
Ma questo è un fatto noto, se ci pensi.
Diciamoci la verità.
Tu non hai mai avuto il controllo del mutuo, che tu sia imprenditore, professionista o consumatore. Non lo hai mai negoziato davvero.
Dico bene?
Riflettici.
Sei imprenditore e immaginati questo scenario.
Hai in ponte un investimento che ritieni opportuno finanziarlo tramite un mutuo bancario. La banca è d’accordo e decide di concederlo.
Funziona che fin quando l’istruttoria non è completata tu non sai un bel nulla. Una volta giunta la delibera, sai solo che la banca caccerà i “sordi”. E questo è già un risultato.
Solo dopo ti comunicheranno le condizioni economiche.
Ma tu non potrai far altro che prenderle come dato di fatto. Non le starai a contrattare.
Di che condizioni si tratta?
Mica tutte, ovvio. Solo di quella che ti interessa davvero.
Parlo della misura del tasso di interesse, ovvio.
Vuoi un variabile? Bene, eccoti servito un bell’Euribor + spread su piatto d’argento.
Ti interessa un fisso? Perfetto, ti dico a quanto ammonta l’IRS di riferimento.
Altro? Beh, no. Che vuoi di più.
Una volta saputo il via libera ai soldi ed il tasso di interesse … tutto il resto è noia.
Giunge allora il momento di andare dal notaio (se il mutuo è ipotecario) o in banca per la firma.
Nel primo caso, il notaio legge l’atto (santo lui/lei). La banca consegna la “minuta” ed il capitolato con le condizioni generali che tu firmerai unitamente al – forse – piano di ammortamento con l’elenco dei pagamenti “futuri”.
Nel secondo caso, ci sono meno formalismi:
“ecco il contratto, firmi qui, qui e qui … sopra le x”
Adesso si usa il tablet per la firma olografa. Ma la zolfa è la stessa.
Tu che fai?
Firmi, ovviamente.
Non è che ti viene in mente di andare a spulciare il piano di ammortamento o il capitolato. Anche perché, se qualcosa non ti convince, non firmi?
Son tutti lì che aspettano te, in silenzio.
mmm… firmi e basta.
In quel momento pensi ai soldi. All’investimento che devi fare – hai già l’accordo col fornitore, vero?.
Al tuo posto, farei lo stesso.
Come vedi, in tutta questa storiella, tu non hai mai avuto il controllo del mutuo. Hai scelto di compiere solo due azioni: la richiesta e la firma.
Il succo – amaro – è questo.
Tu non sai esattamente come si è formato quel contratto, né le modalità con cui la banca ha costruito gli allegati, né tantomeno il piano di ammortamento.
Contratto ‘na cippa, mi viene da pensare.
Sarei più propenso a pensarlo come adesione ad un modulo o formulario predisposto in via unilaterale dalla parte più forte del contratto, la banca ovvio.
Forse, da imprenditore, ti interessa anche poco.
Ti focalizzi – giustamente – sui soldi che hai richiesto in quel momento. Non ti importa un fico secco dei fronzoli.
La tua fiducia che tutto il resto sia ben in regola è dannatamente alta. O no?
Certo, fino a che tutto va bene.
Quando qualcosa si inceppa durante il rimborso inizi a domandarti se il contratto può essere “buono” o no.
Se pensi che qualcosa non va, sei già un pezzo avanti. E’ il seme da cui nascerà l’albero: inizierai a cercare informazioni sul web per capire se il tuo sospetto può essere fondato o meno.
Poniamo il caso che atterri per la prima volta su questo blog sgangherato.
Noterai diversi articoli pubblicati negli ultimi anni.
Da quali partire per una veloce infarinatura? Oddio, vista la lunghezza di alcuni, mica tanto “veloce”. Dovrai investire del tempo di lettura, questo è sicuro.
Se sei qui, ora, significa che hai un problema su uno o più mutui. Magari sei un imprenditore oppure un consumatore “prima casa”.
Ecco allora una bella dose proteica che ti consiglio di divorare in fretta:
- sul regime finanziario e la sua importanza
- come ottenere un successo da un caso di mutuo
- perché è importante fare la perizia
- come calcolare il rendimento effettivo di un mutuo
Per una dose informativa più avanzata ecco qui (di nuovo) la guida e-book bell’e pronta che fa proprio al caso tuo. Ci sono anche dei prospetti che puoi modificare o “aggeggiare” come meglio credi.
Prenditi il tempo che ti serve prima di tornare a questo punto.
Facendo tesoro su quello che ho scritto poco sopra, è giunto il momento dei dati che contano per me, più di tutti.
Che infatti è l’oggetto di questo post.
Non dimenticarlo.
Ho intenzione di spiegarti i miei 6 dati per analizzare un mutuo.
E ti servono, prima di rivolgerti al tuo professionista – se tu lo sei, bene lo stesso: te ne puoi avvalere per le tue consulenze.
“ao’, ma quali sono questi elementi che c’ho fretta. m’hai fatto leggere un sacco fino ad ora senza risultati”
Naturalmente, non devi prendermi troppo sul serio (lo so, pare un controsenso visto che sei qui per “apprendere”).
Non faccio altro che esporti tutto ciò che traggo dalla mia esperienza quotidiana. Può darsi che ciò che sto per scriverti non sia condiviso (in tutto o in parte) da altri. O magari che concentrandomi su questi punti mi “perda” altrettanti spunti utili e di valore.
Ma tant’è.
Sono qui io stesso per imparare. Se ritieni che manchi qualcosa nei contenuti di questo post, fammelo sapere scrivendo nel form in calce a praticamente ogni pagina di questo blog.
E non dimenticare, se ritieni che anche solo una virgola possa esserti utile, ti sarei grato se ti unissi al “gruppo” iscrivendoti alla newsletter settimanale che invio ogni venerdì mattina – per info clicca qui:
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Molto bene, ora possiamo tornare a noi altri.
Ti spiegherò i 6 dati che prediligo per analizzare un mutuo, chiunque sia la controparte.
Se già sei (o sei stato) mio cliente, ti suoneranno molto familiari i concetti che seguono.
Iniziamo la carrellata.
Tieniti forte.
1) Regime finanziario
Ormai è divenuto un “mantra” degno degli “om” buddisti …
… da quante volte ripeto questo termine apparantemente insignificante ma degno di valore.
Nella valutazione di un contratto, il suo apporto nutrizionale è bello carico di macronutrienti.
Da esso discendono altri elementi controversi in una sorta di sequenza non per forza unidirezionale.
Rileggiti bene questi articoli per capire di cosa sto parlando:
Come hai visto, è essenziale leggere il contratto per scovare la parola magica “regime finanziario”. Assicurati che sia specificato “capitalizzazione semplice” o “capitalizzazione composta”.
Qui ti basta sapere che il secondo è più costoso del primo e che, quindi, necessita una pattuizione specifica – trattandosi di un costo vero e proprio. Lo scoprirai nei punti successivi.
Non farti fregare.
Spesso i contratti riportano la dicitura “piano di ammortamento alla francese” descritto come piano contraddistinto da rate costanti ma con quote di capitale crescenti nel tempo ed interessi decrescenti.
Questo ti dà idea solo della tipologia prescelta (“francese” anziché “italiano”, per esempio) ma non del regime finanziario sottostante che può assumere, a sua volta, meccanismi “composti” o “semplici”.
Se non leggi alla lettera il regime applicato, che si fa?
Come dovresti ricostruirlo il piano di ammortamento senza nessun tipo di istruzioni?
Mi piace essere scrupoloso ed il più possibile vicino a cosa dice la legge.
Prendi in mano il codice civile e sfoglia le pagine fino a raggiungere l’art. 1371 CC.
Ci sei ?
Bene.
Nota che si parla di “regole finali”. Nel caso specifico in cui vi fossero delle clausole lacunose che lasciano spazio a più chiavi di lettura.
Ebbene, se il senso di una (o più) di queste è “oscuro”, occorre prendere per buono quella più favorevole all’utente debole.
Tradotto.
Se il contratto di finanziamento non specifica per iscritto quale regime finanziario occorre applicare per mescolare tutti gli ingredienti del contratto, usa quello meno costoso.
Quello meno costoso, si sa, è il regime semplice.
Quando mi trovo in questa situazione, propongo ricostruzioni del “piano” solo in questo regime.
>> Impara anche tu come ricostruire il piano di ammortamento in regime semplice <<
2) Tasso di interesse (parametri, indicizzazioni, giorni, conversioni) e TAE
Il tasso di interesse rappresenta uno degli ingredienti da inserire nella formula di calcolo necessaria a calcolare la rata costante, prima, e le quote di interessi, poi.
Un dato che spesso viene dato per scontato è la convenzione di calcolo dei giorni di maturazione degli interessi.
Come si compone l’anno?
Come si compongono i mesi?
Se il contratto nulla riporta in merito, do per scontato che l’anno sia civile composto da 365 giorni e che i mesi seguono il calendario “ordinario”.
Lo sappiamo, non tutti i mesi sono uguali. Gennaio ha 31 giorni, Febbraio ne ha 28 (o 29), e così via.
Quando studi il piano di ammortamento costruito dalla banca ti renderai conto che molto spesso le rate sono costruite come se i mesi fossero tutti uguali, composti dallo stesso numero di giorni.
Sai che c’è, non sempre va bene, se proprio vogliamo essere pignoli.
Questo approccio è, a mio avviso, corretto solo se il contratto prevede la convenzione dell’anno commerciale: 12 mesi uguali di 30 giorni ciascuno.
Altrimenti vale l’anno civile.
E dovrai tenerne di conto nella ricostruzione del piano di ammortamento.
In questa guida trovi un sistema molto pratico che ti consente di effettuare i calcoli in un modo o nell’altro.
Ma passiamo oltre.
Ecco un altro cavallo di battaglia che rilevo praticamente in ogni contratto.
… la differenza tra TAN e TAE
A prescindere dal regime finanziario utilizzato, nessuna differenza incorre tra questi due valori se effettui la conversione dei tassi come matematica comanda.
Lascia stare la prassi e fidati delle leggi finanziarie.
Il tasso di interesse inserito nel contratto è, di solito, espresso su base annua. Devi, comunque, inserirlo nella formula di calcolo prescelta “convertito”.
No, non si tratta di una pratica religiosa, bensì di una formula che trasforma l’anno nell’equivalente infrannuale…
… in base alla periodicità dei pagamenti.
Senza ombra di dubbio la banca avrà applicato il regime di capitalizzazione composta per lo sviluppo del piano di ammortamento.
Poniamo che sia stato messo per iscritto.
Non è detto che la rata ed il piano di ammortamento siano corretti. Per il semplice fatto che il tasso di interesse inserito nella formula matematica potrebbe non essere quello giusto.
Conosci la prassi?
Beh, prendendo spunto dai super pratici anglosassoni, la banca converte (non sempre, ma quasi) il tasso di interesse da annuo a periodico (es. mensile) dividendolo per il numero dei periodi di pagamenti in un anno.
Noterai che se la rata è mensile, il “tasso” impiegato è “x” : 12. Se semestrale, “x” : 2, e così via.
E’ corretto questo approccio in un regime di capitalizzazione composta?
Non proprio direi.
Alla legge di equivalenza finanziaria del regime composto vengono i brividi.
Non sono io a dirlo. Mi limito solo a riportarti quel che pensano i veri “luminari”.
Uno di questi è Shestopaloff – se riesci, leggiti “Mortgages and Annuities (…),”
La giusta conversione prevede l’utilizzo della radice. Il tasso mensile corretto sta, dunque, nella radice dodicesima di “x”. Il tasso semestrale corretto sta nella radice quadrata di “x”. E così via.
Solo il rispetto di questa legge consente di ottenere l’equivalente infrannuale. Dividere il tasso di interesse non lo consente. E te ne accorgi dal processo inverso, ossia quando trasformi il tasso periodico nel suo equivalente annuale.
Eleva alla potenza dodicesima un tasso mensile ottenuto come “x” : 12. Oppure eleva al quadrato un tasso semestrale ottenuto come “x” : 2. Noterai che il tasso annuo non sarà più quello da te pattuito in contratto.
Sarà più alto.
E questo è ciò che la prassi chiama “TAE”.
Ma non vale, in realtà.
Non ti confondere.
Il TAE è un tasso diverso da quello che tu hai accettato: la banca lo ha incrementato a suo piacimento con un artificio di “prassi”.
La differenza TAE – TAN può essere davvero scarsa in tempi di tassi di interesse irrisori come quelli osservati nel decennio ante 2022.
Ma il punto non è questo.
Al punto successivo ti spiegherò perché.
Ma prima lascia che ti dia una bella rinfrescata.
Se impieghi la giusta conversione del tasso da annuo a periodico, la discrasia TAN / TAE non esiste! Possono sempre coincidere.
Se c’è un TAE diverso e maggiore del TAN, significa che qualcosa è andato (volutamente?!) storto nel processo intermedio di conversione.
A tuo danno, che te lo dico a fa’?
3) Importo della rata
Il punto 2) ha seminato il terreno per il terzo elemento che controllo e che caratterizza un’ulteriore criticità del contratto di mutuo.
Beh, facile.
Abbiamo detto del regime finanziario, ci siamo scambiati un po’ di nozioni sul tasso di interesse.
Ora ci caliamo nella “rata”, il vero esborso che tu sei chiamato a fare.
Facciamo un breve ripasso come premessa. Dunque, se la banca ha …
… omesso di indicare il regime finanziario nel contratto;
… costruito il piano in regime composto;
… impiegato un tasso di interesse non convertito secondo le leggi sottostanti che (solo) lei ha scelto
La rata avrà un problema di cui forse non ti sei mai reso conto.
Sarà più alta di quella che avresti dovuto aspettarti dai singoli elementi contrattuali “noti”.
Se vuoi apprendere come verificarlo, ti consiglio di leggere la mia guida e-book che puoi scaricare a questo link.
Il motivo di questo incremento è duplice (ovvio, se riscontri che la rata è davvero maggiorata).
A parità di condizioni, il regime composto genera di per sé una rata più alta rispetto all’impiego dei fattori noti del contratto secondo le leggi della capitalizzazione semplice.
Ti basta leggere la guida e-book che ti ho rammentato sopra per capire che non sto affatto scherzando.
Troppi giudici e giuristi sottovalutano l’impatto del “regime finanziario” sul costo. Non per colpa loro, ovvio. Mica sono CTP. Avrebbero bisogno di consulenti un tantino più ferrati a loro supporto.
Mi viene ancora da ridere quando leggo difese delle banche in cui dicono che regime composto serve solo per determinare le singole quote di capitale… e che le quote interessi seguono il regime semplice …
Sì, certo, come no.
La verità è che un regime composto non pattuito per iscritto non giustifica quella rata più alta rispetto a quella generabile in regime semplice. Soprattutto di fronte ad un cliente che neppure ha la forza di trattare il valore di quella rata.
Ma non è tutto.
(Anche) il regime composto ha delle sue regole ben precise, come ti ho detto poco più sopra.
Una di queste è la legge di conversione del tasso di interesse da annuo a periodico.
Nelle mie perizie tecniche costruisco io stesso un piano di ammortamento in regime composto. Ma lo faccio attenendomi in modo scientifico alla legge che lo governa.
Come faccio?
Beh, prima di tutto ricavo il tasso di interesse convertito secondo la periodicità del contratto, con le radici che ti avevo rammentato un po’ più in su. Quello è il vero tasso di interesse equivalente. Quello che rende, di converso, il suo “equivalente” (perdona la ripetizione) nella misura espressa su base annua.
Non ti resta quindi che indovinare il risultato.
So che lo hai fatto.
La rata in capitalizzazione composta è comunque più bassa rispetto a quella prevista del contratto.
Sempre che la rata sia indicata, sul contratto. A volte capita che tale informazione non venga fornita. Come neppure viene allegato un piano di ammortamento. Ma di questo ne parlo in uno dei punti successivi.
4) “Monte” interessi – prezzo
Quale effetto produce una rata sovrastimata?
Se focalizzi l’attenzione sulla singola rata, magari nulla di particolarmente apprezzabile. Vero, la rata “banca” sarà un tantino più alta di quella “giusta” (vedi sopra).
Ma non limitarti a guardare solo il tuo caso. Pensa nel lungo termine.
Fai questo piccolo sforzo matematico.
Moltiplica il differenziale di ogni rata per il numero totale. Ottieni l’importo degli interessi complessivi che il tuo contratto frutta alla banca – solo per aver implementato “artifici contabili” non dichiarati nel contratto.
Hai capito bene.
Il risultato della moltiplicazione ti dà l’idea degli enormi vantaggi che trae una banca da una formula matematica non scritta.
E che probabilmente pratica a tutti i clienti.
E’ il prezzo che paghi.
… non giustificato. E neppure trasparente.
C’è una via d’uscita?
A mio avviso, sì.
L’omessa indicazione del regime finanziario costringe l’interprete a dover attenersi ai principi ricavabili dal codice civile e dal TUB.
Dice bene il Tribunale Di Prato: in una recente causa in cui ero il CTP ha detto che …
5) Pian(i) di ammortamento(i)
Quanti piani di ammortamento si possono costruire a parità di tasso di interesse (annuo), numero di rate e periodicità di pagamento?
Comincia a contare.
Almeno 3.
Sì, esatto. Non uno solo. Due nemmeno. Tre.
Come minimo.
Almeno due in regime di capitalizzazione semplice.
Dico due perché tutto sta nel momento in cui imponi l’istante in cui vuoi raggiungere l’equità dell’operazione. I più comuni sono all’inizio o alla fine. Ma se vuoi complicarti la vita, nulla ti vieta di utilizzare un periodo intermedio.
Come io stesso ho appreso anni fa leggendo dottrina sul punto (tipo ARETUSI)
Giusto o sbagliato che sia, mi trovo meglio ad operare in regime semplice con equità imposta nel momento iniziale. Riesco a maneggiare meglio le formule ed i risultati.
Uno strumento utile che puoi utilizzare per apprendere meglio quello che ti dico lo trovi in questa guida e-book, che ti spiega 7 SEMPLICI PASSI.
Come detto al punto 3), un piano di ammortamento potresti ottenerlo anche mediante il regime di capitalizzazione composta.
La rata, in questo caso, sarà più alta delle altre due. Ciò significa che ti costerà di più, come sopra ti ho spiegato in merito al “monte interessi”.
Ma dovrà esser pattuito, questo regime, per essere giustificato, ti pare?
Tutto chiaro fin qui?
So che ti stai agitando. E lo capisco.
E’ molto probabile che se tu sei imprenditore, consumatore o libero professionista, e ti prendi un momento per leggere uno dei tuoi contratti – non vedrai scritto quale regime finanziario hai accordato alla banca.
In ogni caso, mi fai una favore se prosegui la lettura.
Sai qual è la cosa buffa?
Che molto probabilmente il piano di ammortamento redatto dalla banca ed allegato (non è detto) al contratto, non corrisponde a nessuno dei tre.
Prima di tutto, farei “all-in” alla roulette russa del Casino di Montecarlo per scommettere che è in regime composto (ma potrei pure sbagliarmi).
E ciò di per sé non va bene – se manca la clausola.
Ma sono pronto a scommettere anche che il tasso di interesse con cui ha sviluppato quel piano è sbagliato. Sì, esatto, sbagliato.
Scrolla il post un pochino più in alto e vedi cosa ti ho detto in merito all’errata conversione.
Si tratta di un artificio contabile che costa solo a te.
“eh vabbé, che vuoi che sia… si tratta comunque di pochi euro”
Se la pensi così, sappi che i pochi euro tuoi, moltiplicati per le decine di migliaia di clienti sono milioni di euro, per la banca.
A chi è stato fatto il favore?
6) Piano di ammortamento effettivo vs piano di ammortamento “contrattuale”
Visto che si parla di piani di ammortamento diversi, viene naturale procedere con un confronto.
Non trovi?
Prima di tutto ti consiglio di attenerti alle clausole contrattuali. In modo davvero radicale. Ricostruisci dunque il tuo piano di ammortamento utilizzando
… il tasso di ingresso (controlla prima che sia quello giusto);
… la scadenza originaria
… il numero delle rate previste
… il regime finanziario previsto dal contratto
… la convenzione dei giorni (anno commerciale? anno civile? c’è una bella differenza, credimi).
Non è previsto?
Usa quello semplice – se vuoi imparare il metodo qui c’è una guida specifica.
Confrontalo ora con il quello che la banca ha allegato al contratto.
Sono perfettamente sovrapponibili? Le quote di capitale sono della stessa misura? E la rata iniziale?
Beh, se la risposta a tutte queste domande è no, qualcuno sta giocando sporco, e non sei di certo tu.
Adesso fai un altro tentativo.
Agisci come se il regime composto fosse stato pattuito in modo regolare (non ti sbagliare, se manca la dicitura non lo è di certo).
Ricostruisci il piano in regime composto, stando però attento ad impiegare, nella formula di calcolo
il tasso di interesse convertito secondo la legge:
Ma questo non basta.
Posso dirlo?
Fai tesoro di un altro accorgimento.
Se devi usare l’anno civile composto da 365 giorni, ricorda che i mesi non sono tutti uguali.
Ho imparato nel tempo a tenerne di conto.
Quindi perdonami se non ti consiglio di utilizzare la formula standard – vedi sopra. Questa dà per scontato che tutti i periodi sono uguali.
Può andar bene se consideri l’anno commerciale.
Meglio essere pignoli.
Ti suggerisco di prendere i mesi/trimestri/semestri per quello che sono. Sia quando operi in regime semplice sia in composta.
In composta, dunque, non ti resta che far così:
Ottieni comunque una rata costante, anche se i giorni trascorsi tra una scadenza e l’altra non sono uguali.
La quota di capitale non cresce alla velocità (1+i)^(t) come se alla base ci fossero periodi tutti uguali.
Ma questo non importa un granché.
La caratteristica di un piano di ammortamento alla “francese” è la rata costante. Punto. Come si compone è frutto delle condizioni sottostanti stabilite nel contratto. Quelle che, in altre parole, ti ho descritto ai punti precedenti.
Ricordi?
Sai qual’è il bello?
Anche in questo modo il piano in regime composto da te ricostruito – con molta probabilità – non sarà sovrapponibile a quello allegato al contratto.
La rata sarà comunque più bassa di quella generata dalla banca.
Se così è, non ti resta che calcolare il differenziale per l’intera durata del contratto.
Moltiplicando la differenza di ogni rata moltiplicandola per il numero complessivo previsto in contratto.
Scoprirai altri oneri occulti non giustificati in clausole specifiche … anche se il regime finanziario è lo stesso impiegato dalla banca.
E’ una sorpresa, in effetti.
Dimostri che anche il regime composto può essere viziato da artifici contabili tali da rendere comunque il piano di ammortamento più oneroso di quello che tu avresti potuto aspettarti – non prima di aver fatto calcoli lunghi e complessi.
CONCLUSIONI
Mi avvio alle conclusioni.
Ma non prima di averti ringraziato per essere stato con me fino alla fine. Siamo a 3.500 parole scritte che spero tu ti sia sorbito con interesse.
Se sì, il mio invito è quello di iscriverti alla newsletter che scrivo con passione e che trasmetto agli iscritti ogni venerdì all’alba.
Il ruolo principale della newsletter è quello di contaminare la tua attenzione su punti ed elementi che traggo dalla mia esperienza giornaliera ormai da dieci anni.
Scopo è quello di formarti, metterti a conoscenza di spunti, elementi e dati di fatto che ti consento di vivere il tuo rapporto con le banche in modo più sereno e consapevole.
Anche alla luce delle novità giurisprudenziali che imperversano.
Ma torniamo a noi.
Se hai fatto il ganzo e hai scrollato il post direttamente alle conclusioni per evitare la fatica di leggere le migliaia di parole … ti perdono.
Ho descritto i 6 dati che prediligo per analizzare un mutuo.
Non sono molti, lo ammetto.
Ma la cosa bella è che sono concatenati. Uno è la conseguenza dell’altro. Una volta che impari a conoscerli, diventerà una routine anche per te.
Ti consiglio di non fermarti alla lettura di questo post, ma di integrare con gli altri post del blog che trattano:
- sul regime finanziario e la sua importanza
- come ottenere un successo da un caso di mutuo
- perché è importante fare la perizia
- come calcolare il rendimento effettivo di un mutuo
“dottò, facciamo festa, andiamo all’osso”
Segui sempre l’ordine
1) Regime finanziario
Verifica se c’è scritto.
2) Tasso di interesse (parametri, indicizzazioni, giorni, conversioni) e TAE
Utilizza sempre le leggi di equivalenza finanziaria che consente di convertire il tasso annuo in periodico, anche tenendo conto della convenzione dei giorni (anno commerciale, civile, ecc.).
E ricorda: se ti ci attieni con scrupolo … il TAN coincide sempre col TAE. Sembra strano vero? Beh, prova tu stesso.
3) Importo della rata
Calcola la rata con le condizioni note, usa il regime di capitalizzazione semplice.
4) “Monte” interessi – prezzo
Confronta la rata con quella della banca. Mostra la differenza e moltiplicala per il numero di rate complessive.
5) Pian(i) di ammortamento(i)
Genera almeno 3 piani di ammortamento con le condizioni note (capitalizzazione semplice con equità all’inizio e con equità alla fine; capitalizzazione composta). Mostra tutte le alternative possibili e l’indeterminatezza (anche in termini di prezzo) generata dall’omessa pattuizione del regime finanziario.
6) Piano di ammortamento effettivo vs piano di ammortamento “contrattuale”
Confronta i piani con quello generato dalla banca. La diversità è sintomo di indeterminatezza, costi occulti non giustificati da pattuizioni scritte ed artifici contabili che tu – non essendo un CTP – non puoi conoscere.
Adesso è tutto.
Hai tutti gli strumenti per analizzare il mutuo, come promesso.
Alla prossima.
