Dopo aver letto questo post credo che tu non abbia tu dubbi su come poter difenderti dall’incremento dei tassi d’interesse. Incremento che possiamo dire quasi come inatteso – ma doloroso.
Parlo naturalmente dei tassi d’interesse interbancari.
Davvero era tanto inatteso?
Beh, se devo essere franco, per me sì.
Benché non abbia validi strumenti, mi bastava leggere i bollettini periodici della BCE per “gustare” sempre la stessa “zuppa”…
… i tassi d’interesse di riferimento della BCE (e quindi a cascata quelli interbancari) sarebbero rimasti invariati!
Sappiamo bene che non è andata proprio esattamente così.
Naturalmente, parlo da inesperto “macroeconomista”…
Ma tornando a noi…
… Cosa te ne importa dei tassi d’interesse interbancari?
Se il tuo mutuo, apertura di credito o leasing – indicizzato – ti interessa eccome.
Così come sono interessati i miei clienti – intendo anche quelli che si avvicinano atterrando sulle pagine di questo blog o iscrivendosi alla mia NEWSLETTER.
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Detto questo, scaldiamo i motori e partiamo.
Durante la scrittura del precedente articolo focalizzato sul cercar di tutelare il “consumatore” da un tasso “floor”, ho subito pensato al “rovescio della medaglia”.
E ho riflettuto.
In questa fase storica (intendo dall’anno 2023 in poi) sicuramente l’impatto del “floor” è (divenuto) dannatamente insignificante.
Dunque mi sono chiesto per quale motivo avrei dovuto pubblicare un post che oggi, forse, non ha più molto senso per te.
Ma poi mi si è accesa la lampadina.
“il senso ce l’ha eccome dotto’ – è proprio adesso che il mio tasso variabile è schizzato che mi sono accorto per quanto tempo l’ho preso in tasca”
Lascia che te lo dica.
Oggi il “floor” non ha più importanza …
Quanto meno, non ti consente di pagare più di quanto dovresti.
Oggi.
E probabilmente domani.
Ma quanto ha impattato in passato?
Nell’articolo precedente ho condiviso con te un sospetto.
Il sospetto di una gloria in realtà poco “gloriosa”.
In fin dei conti, un’azione contro l’abusività di una clausola floor – basata su Euribor, Eonia, ad esempio – potrebbe essere nientemeno che un bel “polverone”.
Tradotto: tanto sforzo per poche briciole.
Tu perderesti tempo e forze per poche briciole?
Se sì, non posso considerarmi certo dalla “tua parte”.
Il differenziale tra “floor” e non “floor” può essere apprezzabile soltanto se hai per le mani un mutuo milionario (i più entusiasmanti).
Solo in quel caso puoi mettere in conto qualche decina di migliaia di Euro da recuperare.
Non si tratta effettivamente di “briciole” (ognuno poi pensa meglio con le proprie tasche).
So già tuttavia quello a cui stai pensando.
… hai scontato una clausola “floor” (potenzialmente) abusiva – senz’altro accertabile;
… hai pagato di più per questo (magari quei soldi gli avresti potuti impiegare in altre attività);
… adesso ti ritrovi con un Euribor medio al 3,5% che ti ha letteralmente fatto schizzare al rialzo la tua quota interessi nel giro di un solo anno.
Ti capisco.
Io stesso intrattengo rapporti bancari per l’esercizio della mia attività professionale (che non si ferma certo al contenzioso bancario). Ho sperimentato sulla mia pelle il raddoppio della quota interesse in pochi mesi.
E sicuramente la misura non mitigherà, finché la BCE stessa non rallenterà l’innalzamento dei tassi d’interessi – e non ha certo intenzione di farlo.
Così dicono i macroeconomisti di “livello”.
Ecco che quindi la domanda ti verrà fuori spontamente… e te la dico
Come Difenderti Dall’Incremento Dei Tassi Di Interesse?
Con questo post vorrei condividere alcune strategie con te, in modo che tu possa valutare ogni tipo di carta nelle tue mani.
Quella che ti ho posto è una delle domande più ricorrenti che ho ricevuto da nuovi clienti nell’ultimo semestre – mi riferisco soprattutto ai “consumatori”.
Lascia che ti introduca un caso che ho preso in questi ultimi giorni. Almeno posso spiegarmi meglio.
Si parla di un classico mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto della prima casa.
L’atto notarile è del Febbraio 2011.
Il tasso d’interesse era indicizzato all’Euribor 3 mesi – con spread dell’1,5%. All’epoca quest’indice oscillava nella fascia 1-1,5%.
Il TAN d’ingresso era precisamente il 2,523%.
Anche il tuo contratto ha una “struttura” simile?
Beh, non posso che suggerirti di proseguire la lettura.
Potrai trarre ampi spunti di riflessione (quanto meno questo è l’obiettivo) per la gestione del tuo mutuo in futuro.
Non avere comunque fretta. Qualsiasi cosa tu decida di fare, sappi che hai tempo 10 anni dall’estinzione del rapporto per poter contestare.
Prendi dunque un bel respiro, prosegui e annota tutto.
Agli occhi del consumatore, il mutuo “costava nulla” – guarda caso per tutto il periodo compreso tra la metà 2015 ed i primi mesi del 2022. Si sta parlando di ben 7 anni di Euribor sempre al di sotto dello “zero”.
L’età potrà pure tradirmi, un fenomeno simile non credo sia mai successo prima.
Ma anche se sbaglio, ha poca importanza ai fini del post.
Dal Marzo 2022 è cambiato tutto. Te ne sarai senz’altro accorto.
Lascia che te lo dica.
Adoro l’esposizione al “freddo” quotidiana (lo ammetto, un domani mi piacerebbe essere come “Wim Hof” – l’uomo di ghiaccio), ma questa è stata proprio una bella secchiata d’acqua gelata in faccia mentre dormivo.
E a non tutti piace il ghiaccio.
Un effetto del ghiaccio che mi fa impazzire è che mi riporta esattamente nel “presente” (questo è quanto riporta la scienza – non sono certo io l’esperto “biohacker”) – liberando la mente da pensieri futili.
Anche per i mutui è accaduto lo stesso, dimmi se non ho ragione.
La doccia gelata (impennata dei tassi d’interesse) ti ha riportato al presente in un baleno, facendoti risvegliare di “botto” dal torpore generato dai tassi “sottozero” (lo so, ammetto che è un paradosso – come fa il sottozero a generare “torpore”?).
Un risveglio dal letargo a tutti gli effetti.
Non sei il solo.
La verità è che ti trovi sulla stessa barca di milioni di utenti bancari che hanno vinto la lotteria del “raddoppio della quota interessi” senza comprare il biglietto.
O che si sono “risvegliati”.
Ed il “risveglio” ha partorito la domanda spontanea…
… “ma siamo sicuri che sia tanto regolare ‘sto mutuo?”
Prima di rispondere, spero davvero che questo post ti stia piacendo.
Se è così – oltre che a consigliarlo ad amici e colleghi – ti invito ad iscriverti alla mia NEWSLETTER.
La tua “educazione” per il mondo del contenzioso bancario ne uscirà dannatamente rafforzata.
Fai come le decine e decine di persone prima di te hanno fatto:
Bene, a questo punto … go on!
Ti riporto l’attenzione sul cliente “consumatore”
Le rate sono state regolarmente pagate (e tutt’ora lo sono). Nel giro di pochi mesi, la quota interessi è raddoppiata.
Adesso entra in gioco l’ottica del consulente tecnico.
Il consumatore, come ti ho detto, si è soffermato sulla quota interesse.
L’incremento percepito è in realtà maggiore.
Mi spiego meglio.
Il mutuo è stato costruito ex ante con ammortamento alla “francese” (poi ci torniamo più avanti).
Dunque, la quota capitale è progressiva – aumenta costantemente.
E allora metti insieme
… la quota di capitale di per sé già in aumento rata dopo rata per il funzionamento intrinseco dell’ammortamento alla francese (indipendentemente dal regime finanziario sottostante);
… la quota di interesse più che raddoppiata (e lo sarà stabilmente nel prossimo futuro).
Il risultato è dannatamente amplificato per il consumatore.
Non per farti impaurire, ma devo essere onesto con te.
L’importo della rata sarà condannato a crescere fino alla scadenza del contratto – anche se per assurdo l’aumento dei tassi d’interesse si bloccherà.
La quota di capitale, infatti, aumenterà “per forza” per il tipo di piano di ammortamento prescelto.
So che ti stai agitando – se non lo sei già da un anno.
Sei sei atterrato qui è perché probabilmente sei interessato a capire su come difenderti dall’incremento dei tassi d’interesse, giusto?
Lascia che te lo dica.
Nessuno ha la sfera di cristallo, e nessuno è un mago. E certamente neppure io.
La mia passione per il contenzioso bancario coltivata fin dal 2011 mi ha spinto a studiarlo e – soprattutto – praticarlo.
Con (anche) l’obiettivo di condividere con te la mia esperienza e tutto ciò che ho scoperto (molto spesso, anche sbagliando – bisogna essere onesti) in questo tempo.
Il problema essenziale del mutuo – come molti altri che ho trattato in passato – è che era del tutto carente in termini di regime finanziario utilizzato.
… dalle analisi risultava regolato in regime di capitalizzazione composta (dunque, la progressione della quota di capitale avviene con intensità maggiore);
… il regime di capitalizzazione composta non era oggetto di specifica pattuizione scritta.
In altre parole, c’era un problema di “prezzo”.
Quando penso al “prezzo” di un contratto, mi sovviene sempre la sentenza della Corte di Cassazione n. 12889/2021 – in tema di leasing, ma certamente estensibile ai mutui.
Per come la interpreto – non essendo un giurista non vorrei comunque sbagliarmi – la misura del tasso d’interesse indicato in contratto non è sinonimo di “costo supportato dal cliente”.
Il costo – dunque il totale degli interessi che pagherà nel complesso – è variabile. Variabile in base alla modalità con cui questo viene applicato.
Da “tecnico”, il collegamento è presto fatto.
… la variabilità del prezzo non è che connesso al tipo di regime finanziario con cui quel tasso è stato applicato…
ECCO COSA HO RISCONTRATO SUL CONTRATTO
Il problema vero non era tanto il tasso d’interesse indicizzato e sottostante.
Sicuramente è l’elemento che ha fatto senza dubbio sobbalzare il cliente.
Proprio ieri mattina un caro amico (ahilui, pure cliente di studio!) mi ha fatto notare di essere al 13esimo anno di vita del suo mutuo (con durata 25 anni).
Negli ultimi anni si era abituato a pagare 800/850 Euro mensili circa. Adesso ne paga 1.080/1.100.
Anche a lui, il pensiero è andato subito sulla indicizzazione dell’Euribor sottostante il suo “tasso variabile” – peggiorativa.
Lascia che ti riporti esattamente quanto ho detto a lui.
Il problema dell’incremento dei tassi di interesse è solo la punta dell’iceberg.
Sotto c’è molto di più.
Poniamo infatti che il (suo) tasso d’interesse si stabilizzi al 4,00% fino alla scadenza.
… La sua rata sarà sempre crescente.
… L’ultima rata sarà ben più alta di quella attuale – a parità di tasso d’interesse.
Questo, come ti dicevo prima, per la natura stessa del piano di ammortamento alla francese. La quota di capitale è progressiva.
La rata, semmai, tornerà ad essere costante solo se il tasso d’interesse torna identico a quello di ingresso.
Altrimenti, dimenticatelo!
“sotto c’è molto di più … ma che significa?”
Scavando l’iceberg ho rilevato la mancanza di un ingrediente fondamentale …
… mancava il regime finanziario;
… mancava l’indicazione anche di un tasso d’interesse effettivo.
“ti sbagli – qui c’è proprio scritto come si compone il tasso d’interesse che la banca applicherà … e in più ho il piano di ammortamento allegato … forse mi prendi in giro”
Da commercialista e consulente tecnico non potevo far altro che eseguire gli accertamenti sulla base del regime di capitalizzazione semplice.
Ho quindi preso atto che
… la rata mensile iniziale era più bassa di quella contrattuale – applicando le stesse condizioni riportate dalla banca sul contratto
… la sequenza di quote di capitale ed interesse non coincideva con il piano di ammortamento allegato al contratto
… la simulazione iniziale consentiva di ritenere con indubbia certezza che il piano di ammortamento predisposto dalla banca era certamente più costoso – oltre il 30%.
Per completare l’indagine, che solitamente compio in “passi” – non poteva che mancare la risposta alla domanda:
“quale è il tasso d’interesse effettivo in regime semplice che rende in equilibrio la rata costante indicata sul contratto con il capitale erogato?”
Naturalmente era più alto, di oltre + 1,50%!
Bingo!
Anche il tasso d’interesse indicato in contratto era solo “apparente”.
Senza l’indicazione del regime finanziario succede anche questo.
In questo post linkato ti ho già spiegato come mettere in correlazione l’omessa pattuizione del regime finanziario con la possibilità
… di rideterminare il piano in regime di capitalizzazione semplice;
… di applicare il tasso sostitutivo previsto dall’art. 117 TUB – ossia il minor tasso BOT annuale emesso nei 12 mesi precedenti la firma del contratto (o la decorrenza di ciascuna rata, se più favorevole).
Ed è proprio ciò che ho fatto nel caso che ti ho descritto.
Devo dirti la verità.
Dal 2011 ad oggi le differenze emerse in favore della cliente non erano poi un granché.
Il tasso d’interesse “convenzionale” (quello “solo” apparente che ti dicevo prima) era comunque dannatamente basso.
Con un Euribor 3m giunto anche al – 0,3% circa cosa ti saresti aspettato di tanto diverso?
Ti invito a riflettere su ciò che ho pensato.
Il piano di rimborso è poco meno a metà della sua vita. Dunque ci sarà ancora molto da pagare, per la cliente.
Ecco che quindi può diventare interessante ed intrigante ritardare il beneficio – traslandolo più avanti nel tempo …
… puntando ad una rideterminazione del piano di ammortamento futuro secondo le condizioni che ti ho elencato sopra.
In questo modo puoi
… recuperare le eccedenze fin qui pagate;
… rideterminare il debito residuo ad oggi – al netto delle eccedenze pagate;
… ricalcolare ogni singola rata da oggi fino alla fine del contratto.
Per come la vedo io, la vera “ricchezza” (si fa per dire) sta proprio in questo ultimo punto.
Il beneficio complessivo per la cliente di questo caso trattato era calcolato in circa 60.000 Euro – di interessi che avrebbe risparmiato nel complesso.
Di questi, circa 45.000 Euro erano quelli imputabili al beneficio futuro.
Una bella fetta, non trovi?
Tutto questo solo per aver utilizzato il regime finanziario più favorevole al cliente (quello semplice, dato che quello composto non era previsto sul contratto). Ed ovviamente i tassi sostitutivi ex art. 117 TUB.
Tutto molto interessante vero?
In effetti lo è, molto.
Adesso però non posso che passare agli aspetti negativi – che sono sempre lì che ti aspettano dietro l’angolo.
Devo essere franco con te.
Il risultato che ti ho descritto è solo potenziale.
A meno che la banca non sia tanto lungimirante da concederti un pagamento a “stralcio” così che
… lei rientra del debito senza alcun tipo di rischio “contenzioso” – potendo dunque investire nuovamente incassato;
… tu ottieni un beneficio dato dalla differenza tra quanto paghi a stralcio ed il debito residuo (hai però bisogno dei soldi in “mano” per farlo)
Sei te che devi prendere il toro per le corna.
E puoi farlo solo attraverso una causa, c’è poco da fare.
Non voglio né invogliarti né tantomeno minacciarti a non farlo, però devi essere consapevole di tanti aspetti.
Anzi tutti sappi che se anche il tuo contratto presenta condizioni simili a quelle che ti ho descritto nell’esempio di cui sopra, hai la matematica dalla tua parte.
Come si dice in gergo … “i presupposti ci sono”.
Bisogna costruire il castello.
Ed è qui che la storia si fa interessante. Ti consiglio di pensare a:
… far redigere una perizia tecnica di parte
… chiamare la banca in mediazione
… predisporre l’atto di citazione ed azionare il contenzioso.
Come già ti ho descritto in altri articoli del blog.
Tutto questo a che prezzo?
Pensaci un attimo.
Anzitutto, sappi che non hai motivo di smettere di pagare il mutuo. Non lo fare, se puoi, continua a pagare scadenza dopo scadenza.
Mediamente le cause possono durare 3 o 4 anni – i tempi sono lunghi.
Il beneficio dev’essere pazientemente traslato nel futuro (per poi goderne eventualmente i frutti).
Diffida da chi ti dice diversamente (o da chi ti prospetta vittorie facili e a portata di mano).
Se per un motivo o per un altro perdi (so già che darai colpa ai tuoi professionisti – non fare neppure questo) il tuo costo è la condanna alle spese legali.
A seconda di quanto sia il valore di causa il range può andare dai 3.000 ai 7.000 Euro. Ora che lo sai non ti spaventare troppo.
Anche perché
… se sei un eroe
… se sei paziente
… ti fidi dei professionisti
… accetti il rischio (esattamente come i professionisti che accettano il rischio)
La ricompensa può essere moooolto più alta!
Pensaci.
Vale la pena rischiare spese di condanna con l’ambizione e l’obiettivo di raggiungere un recupero assai più alto?
Non solo per quanto tu hai pagato fin qui, ma anche per tutta la durata finale del mutuo.
In effetti, è quasi come se si trattasse di un investimento.
Se perdi la causa, è come aver investito durante la “bolla” dot.com a cavallo del secolo scorso o dopo il crack Lehman Brothers.
Se vinci “raddoppi”, come se tu avessi investito in azioni “Tesla” qualche anno fa (io purtroppo non l’ho fatto…).
CONCLUSIONI
Siamo giunti a conclusione di questo post.
Adesso vorrei ricapitolare quanto ci siamo detti fin qui.
Probabilmente sarai ancora un po’ perplesso sul confronto tra l’ultima rata che hai pagato del mutuo e quella di un annetto fa circa.
Sarai ancora più perplesso nel confrontare il tasso d’interesse applicato sull’ultima rata e quello sulla rata di Giugno 2022.
Ti capisco, è un bel colpo.
Ma se ti basi solo su questo aspetto per capire se il mutuo è corretto oppure no, sei sulla cattiva strada.
La rata è aumentata a colpo d’occhio (ricordi il grafico che ho riportato su questo post ?) solo per l’impennata dell’Euribor sottostante il tasso d’interesse.
Punto.
Se ti interessa capire se c’è dell’altro, non puoi fermarti al solo “incremento dei tassi d’interesse”.
La questione è decisamente più tecnica e più profonda, ma non per questo da lasciare al caso.
Se scopri anche tu
… che il tuo mutuo è stato costruito in regime di capitalizzazione composta;
… che il regime di capitalizzazione composta non è stata pattuita.
Hai un (vero) problema da accertare.
… il tasso d’interesse pattuito potrebbe non corrispondere con quello praticato;
… l’interesse pagato fin d’ora potrebbe essere più alto rispetto a quello che avresti potuto aspettarti dalle singole clausole (determinate) contrattuali
… l’esborso futuro potrebbe essere dannatamente più basso ed inferiore rispetto a quello che ti dovresti aspettare dal piano di ammortamento allegato al contratto.
Basandomi sull’esperienza cumulata (almeno questa, spero in capitalizzazione composta!) posso suggerirti questo.
Ad oggi, porre il focus sul regime finanziario e sulla corretta determinazione del tasso d’interesse può essere uno dei modi principali per difenderti (veramente) dall’incremento dei tassi d’interesse.
Di questo ne sono estremamente convinto.
p.s. Ah un ultima cosa …
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